천안 풍서리 부동산 경매, 4회 유찰 2.2억

한줄 요약

2026년 10월 26일 입찰, 4회 유찰된 부동산으로 감정가의 24%인 최저입찰가 2억 2,933만원에 경매 진행.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/9255

경매물건 주소 충청남도 천안시 동남구 풍세면 풍서리 162-1

천안시 동남구 풍세면 풍서리에 위치한 이 부동산은 면적이 4,949㎡(약 1,497평)로 상당히 넓습니다. 공부상 '전, 임야'로 되어 있지만, 건축신고가 필해진 건축예정지라는 점이 눈에 띄네요. 주변은 대체로 농지와 임야로 이뤄져 있으며, 도심과는 다소 거리가 있어 교통 접근성은 약간 떨어질 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 9억 5,515만원이지만, 이번 최저입찰가는 2억 2,933만원으로 감정가의 24% 수준입니다. 인근 부동산 시세와 비교해 보면 상당히 저렴한 편인데, 이는 4회 유찰된 결과로 보입니다. 예상 낙찰가는 2억 4,079만원 전후로 생각됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 8월 2일 설정된 근저당권입니다. 임차인에 대한 대항력은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 특히 농지취득자격증명 제출이 필요하다는 점, 건축자재와 폐골재가 적치되어 있다는 점이 걸립니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보이지만, 건축 및 개발 관련 허가사항은 반드시 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 부동산은 입지적 특성상 도심지보다 성장 가능성이 낮아 보일 수 있습니다. 하지만 넓은 면적과 저렴한 최저입찰가를 고려하면, 장기적으로 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. 예상 월세 수익률은 낮겠지만, 개발 후 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 건축 및 개발 허가에 따른 리스크는 감안해야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 이런 유형의 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 입찰가는 최저입찰가에서 크게 벗어나지 않는 2억 5천만원 내외로 잡는 것이 좋을 듯합니다. 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 2억 4천만원을 예상할 수 있습니다. 하지만, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 점과, 건축자재 처리 비용이 추가될 수 있다는 점을 고려해 신중히 접근해야 합니다.