천안 청당동 아파트 경매, 3회 유찰 1.7억

한줄 요약

3회 유찰 후 10월 26일 재입찰, 천안 청당동 32평 아파트를 1억 7천만원에 경매로.

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경매물건 주소 충청남도 천안시 동남구 청당동 491 3층304호

천안시 동남구 청당동에 위치한 이 아파트는 32평(105.8㎡) 규모로, 실거주나 임대 수익 모두 가능한 면적입니다. 청당동은 대중교통 접근성이 좋고, 주변에 학교와 상업시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다. 솔직히 말하면 위치만큼은 괜찮은 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 5억 100만원이지만, 3회 유찰로 인해 최저 입찰가는 감정가의 34%인 1억 7,184만원까지 떨어졌습니다. 인근 실거래가와 비교하면 66% 이상 저렴한 셈입니다. 예상 낙찰가는 1억 8,043만원 전후로 보이며, 취등록세 약 830만원을 포함한 총 투자금은 약 1억 9천만원으로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 12월 20일 설정된 근저당권입니다. 특이사항은 없지만, 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 합니다. 임차인 대항력 여부와 유치권/법정지상권 가능성은 낮아 보입니다만, 명도 시 어려움이 없도록 철저한 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

청당동은 천안 내에서도 발전 가능성이 높은 지역으로 평가받고 있습니다. 주변 개발 호재는 긍정적이지만, 솔직히 말하면 3회 유찰된 이유를 명확히 파악해야 합니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5.2% 정도로 보이며, 장기적으로는 시세차익도 기대해볼 만합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 입찰 경쟁률은 높지 않을 것으로 예상되지만, 관심 있는 투자자가 늘어날 수 있습니다. 권장 입찰가는 1억 8천만원 초반대가 적당할 듯합니다. 명도에 대한 문제만 없다면, 이 가격에 낙찰받는다면 충분히 매력적인 투자처가 될 것입니다.