청주 탑동 상가 경매, 4회 유찰 7천만

한줄 요약

4회 유찰로 최저가 7천만, 투자자 입장에선 매력적인 가격이나 공실 리스크 주의 필요

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 상당구 용담로 50, 제근린생활시설2동 1층 111호 (탑동, 센트럴힐데스하임)

충청북도 청주시 상당구 탑동에 위치한 상가로, 센트럴힐데스하임의 1층에 자리 잡고 있어요. 면적은 명시되어 있지 않지만, 근린생활시설로 용도가 확인되었어요. 주변은 주거 지역으로, 상업시설과의 접근성은 좋지만, 상가 내 공실이 많아 보입니다. 교통편은 무난하며, 인근에 대형마트와 학교가 있어 유동인구가 어느 정도 예상됩니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 9,800만 원이지만, 현재 최저입찰가는 7,155만 원으로 감정가 대비 76% 할인된 상황이에요. 인근 상가 시세와 비교했을 때, 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 약 7,512만 원 전후로 보이며, 시장에서 이 가격대로 매물을 찾기 힘든 만큼 매력적인 가격입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 3월 5일 경매개시결정으로 잡혀 있어요. 근린생활시설임에도 불구하고 현재 공실 상태라는 점이 특이 사항이에요. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하니, 입찰 전 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮아 보이지만, 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 4회 유찰된 점은 매력적이면서도 신중하게 접근해야 할 부분이에요. 인근 상가와의 경쟁력을 고려해야 하며, 공실 리스크도 무시할 수 없어요. 하지만, 이 가격이면 월세 전환 시 연 8% 이상의 수익률도 기대해볼 수 있겠네요. 다만, 매각 후 명도 과정에서 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 다소 낮을 것으로 예상되지만, 경매시장은 언제나 변동성이 있으니 방심은 금물이에요. 권장 입찰가는 약 7,200만 원 정도로 잡고, 취등록세 약 345만 원 포함 총 투자금은 7,545만 원을 예상하세요. 공실 상태를 반영한 보수적인 접근이 필요하며, 명도와 관련된 추가 비용도 염두에 두세요.