괴산 수암리 토지 경매, 3회 유찰 3.7억

한줄 요약

3번 유찰로 인해 최저가가 감정가의 34% 수준까지 떨어졌지만, 농지취득자격증명과 경계 불분명 등 리스크가 크다.

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경매물건 주소 보기 충청북도 괴산군 사리면 수암리 391-3

충청북도 괴산군 사리면 수암리에 위치한 이 토지는 면적이 164,605㎡로 상당히 넓습니다. 주변은 대체로 농지와 임야로 구성되어 있어 개발 가능성보다는 농업 활용에 적합할 것으로 보입니다. 하지만 한 가지 걸리는 건, 경계가 불분명하다는 점인데요, 이는 향후 분쟁 가능성을 내포할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 10억 9,221만원이었으나, 3회 유찰되면서 최저입찰가는 3억 7,463만원까지 내려왔습니다. 이는 감정가 대비 66% 할인된 가격으로, 솔직히 말하면 매력적이긴 합니다. 그러나 인근 지가와 비교하면, 괴산 지역의 토지 시세를 고려했을 때 그리 낮은 편은 아닐 수도 있습니다. 예상 낙찰가는 3억 9,336만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 9월 1일 설정된 근저당권입니다. 임차인에 대한 대항력 여부는 등기부와 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 합니다. 제시외 건물 포함과 일괄매각 조건도 주의 깊게 봐야 하며, 농지취득자격증명이 필요하다는 점은 입찰자에게 가장 큰 장벽이 될 수 있습니다. 그리고 지상에 분묘가 존재할 가능성도 배제할 수 없습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 투자 관점에서 다소 위험 부담이 큽니다. 개간사업이 진행 중인 토지로서 승인기간이 도과될 가능성이 있다는 점도 알고 있어야 합니다. 예상 수익률을 논하기엔 불확실성이 너무 크며, 농지법과 관련한 행정 절차도 복잡합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말해서, 이 물건에 입찰한다면 상당한 인내와 노력이 필요할 겁니다. 예상 경쟁률은 그리 높지 않을 것으로 보이며, 권장 입찰가는 최소한 3억 9천만원 수준을 넘지 않는 것이 좋겠습니다. 취등록세는 약 1,809만원 정도로 예상됩니다. 무엇보다 현장 답사는 필수이며, 농지취득자격증명 발급 여부를 사전에 철저히 확인하는 것이 중요합니다.