진천군 사곡리 부동산 경매, 2회 유찰 7.7억

한줄 요약

2회 유찰로 감정가의 52%까지 내려왔지만, 농지취득자격증명원 문제는 반드시 해결해야 합니다.

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경매물건 주소 보기 충청북도 진천군 이월면 사곡리 597-8

충청북도 진천군 이월면 사곡리의 이 부동산은 총 면적이 7126㎡로 상당히 넓은 편입니다. 주로 농지와 건축물로 구성되어 있어, 다양한 활용 가능성이 엿보입니다. 다만, 목록5는 공부상 '제1종근린생활시설'이나 현황상 '제조업소(창고)'로 이용 중이라 이 점을 유의해야 합니다.

가격이 말해주는 것

솔직히 말하면, 감정가 15억 8,120만원에서 시작해 2회 유찰 후 최저입찰가가 7억 7,478만원까지 떨어졌습니다. 이는 감정가 대비 52% 할인된 가격으로, 상당히 매력적인 조건이라 할 수 있습니다. 인근 유사 부동산의 시세와 비교해도 경쟁력 있는 가격입니다. 예상 낙찰가는 8억 1,352만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

이 물건의 말소기준권리는 2021년 3월 16일 설정된 근저당권입니다. 따라서 이보다 선순위 권리가 있는지 확인이 필요합니다. 또한, 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금이 반환되지 않으니, 반드시 미리 확인해야 합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하며, 유치권 및 법정지상권 가능성은 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

이 물건은 일괄매각으로 목록21, 22의 과실수와 목록20의 물탱크시설도 포함됩니다. 하지만 농지취득자격증명원 발급 여부가 가장 큰 리스크로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률을 높이려면, 농지로 활용하거나, 창고를 재개발하여 수익을 창출하는 방법도 고려해볼 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 조건의 물건은 경쟁률이 높지 않을 가능성이 큽니다. 농지취득자격증명원 문제 때문에 진입장벽이 높기 때문입니다. 권장 입찰가는 최저입찰가에서 조금 높인 8억 정도로 잡습니다. 취등록세 약 3,742만원을 포함해 총 투자금 8억 5천만원 내외로 예상됩니다. 농지취득자격증명원 발급이 가능하다면, 매우 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.