화성 사창리 토지 경매, 5회 유찰 2.1억

한줄 요약

5회 유찰된 화성 사창리 토지, 감정가의 16% 가격으로 진입 기회.

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경매물건 주소 보기 경기도 화성시 양감면 사창리 1021-3

경기도 화성시 양감면 사창리에 위치한 토지로, 면적은 2823.0㎡ (약 854평)입니다. 주거보다는 농지로써 활용 가능성이 높은 지역입니다. 주변은 전원주택과 농경지가 어우러져 있는 환경이며, 대중교통의 접근성은 다소 떨어집니다. 하지만, 근처에 도로가 있어 차량 접근은 용이합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 12억 5,905만원으로 책정되었으나, 현재 최저입찰가는 2억 1,160만원으로 5회 유찰 후 감정가 대비 84% 할인된 가격입니다. 인근 지역의 토지 시세와 비교하면 상당히 저렴한데, 이는 유찰이 반복되면서 가격이 크게 내려간 결과입니다. 예상 낙찰가는 2억 2,218만원 정도로 보이며, 이는 현재 최저입찰가에 약간의 경쟁을 더한 금액입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 4월 29일 설정된 근저당권입니다. 중요한 점은 농지취득자격증명이 필요하다는 점인데, 이를 제출하지 않으면 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 또한, 지상에 폐자동차가 있는 상태라서 정리 비용이 추가로 들어갈 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮지만, 철저한 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 5회 유찰된 점이 조금 껄끄럽습니다. 하지만 이 때문에 가격이 매력적으로 떨어졌습니다. 이 지역의 개발 계획이나 인프라 확충 같은 호재가 있는지 파악이 필요합니다. 만약 농지로 활용한다면, 농업 관련 지원 혜택을 받을 수 있다는 점도 고려해볼 만합니다. 반면, 폐자동차 철거 및 농지 전환 과정에서의 행정 절차는 리스크로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 것으로 예상되지만, 농지취득자격증명 등 준비해야 할 것이 많습니다. 권장 입찰가는 최저입찰가에 조금 더 높은 2억 2,500만원 정도로 설정하고 싶습니다. 취등록세는 약 1,022만원으로 계산되며, 총 투자금은 약 2억 3,500만원 정도로 예상됩니다. 입찰 전 철저한 권리분석과 현장 방문은 필수입니다.