수원 세류동 부동산 경매, 1회 유찰 1.2억

한줄 요약

첫 유찰로 가격 매력이 커졌지만, 임차인 및 권리분석이 필수인 물건입니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/5084

경매물건 주소 보기 경기도 수원시 권선구 경수대로225번길 14-22, 4층403호 (세류동,내일)

수원시 권선구 세류동에 위치한 이 물건은 경수대로와 가까워 교통이 편리한 편이에요. 4층에 위치하고 있는 만큼 채광이나 전망은 괜찮을 것으로 예상돼요. 다만, 면적 정보가 제공되지 않아 정확한 활용도는 직접 확인이 필요합니다. 주변은 주거 및 상업시설이 적절히 혼재되어 있어 생활 편의성이 나쁘지 않아요.

가격이 말해주는 것

감정가 1억 7,600만원에서 1회 유찰되어 1억 2,320만원으로 최저입찰가가 설정되었어요. 감정가 대비 30% 저렴하니, 주변 시세와 비교하면 상당히 매력적인 수준이죠. 인근 비슷한 조건의 부동산이 1억 6천만원 정도에 거래된다는 점을 감안하면, 이 물건은 약 23% 저렴한 셈이에요. 예상 낙찰가는 1억 2,936만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 12월 29일에 설정된 근저당권이에요. 다행히 특이사항은 없지만, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 반드시 확인해야 합니다. 만약 전입신고 및 확정일자가 선순위라면, 임차인에 대한 배당 문제를 면밀히 살펴봐야 해요. 유치권이나 법정지상권 가능성은 현재까지는 없어 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 수원 권선구는 꾸준히 인구 유입이 있는 지역이라 임대 수요도 안정적이에요. 월세로 전환할 경우 예상 수익률은 연 5.5% 정도로 나쁘지 않지만, 임차인 문제나 명도 난이도가 변수로 작용할 수 있어요. 큰 호재는 없지만 꾸준한 수익을 기대할 수 있는 안정적인 투자처로 보입니다.

내가 입찰한다면

첫 유찰된 만큼 경쟁률이 높아질 가능성이 커요. 내 경험상, 이 경우 권장 입찰가는 최저가에서 5~7% 상향한 1억 2,900만원대로 잡는 게 현실적이에요. 취등록세는 약 595만원으로 예상되니, 총 투자금은 1억 3,500만원 정도로 잡으면 무리 없을 듯합니다. 명도 문제는 법적 절차를 통해 해결 가능하니 크게 걱정할 필요는 없어요.