서구 도마로 건물 경매, 3회 유찰 4.1억

한줄 요약

3회 유찰로 가격이 대폭 하락했지만, 고급 주택가에 위치해 잠재 가치가 높은 물건입니다.

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경매물건 주소 보기 대전광역시 서구 도마로49번길 9

대전광역시 서구 도마로49번길 9에 위치한 이 부동산은 301.3㎡(91.1평) 규모의 건물입니다. 위치적으로 도마동은 대전에서 주거지로 인기 있는 지역 중 하나로, 주거환경이 쾌적하고 교통도 비교적 편리합니다. 주변에는 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 또는 임대 목적으로 적합합니다.

가격이 말해주는 것

이 부동산의 감정가는 12억 2,019만원이었으나, 현재 최저입찰가는 4억 1,852만원으로 감정가의 34% 수준입니다. 지역 내 비슷한 면적의 건물들이 평균 10억 이상에 거래되는 것을 감안하면, 이번 경매 물건은 약 66% 정도 할인된 금액입니다. 예상 낙찰가는 최저입찰가보다 약간 높은 4억 3,945만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년 11월 15일과 2017년 6월 9일에 설정된 근저당권입니다. 이 근저당권들은 모두 말소될 것으로 예상되지만, 임차인 현황을 정확히 파악해야 합니다. 등기부와 현황조사서에서 임차인의 전입일자와 확정일자를 확인하여 대항력 유무를 판단해야 합니다. 특이사항으로 제시외 건물이 포함되어 있는데, 이는 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다. 유치권 및 법정지상권 가능성은 낮아 보이지만, 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰로 인해 매력적인 가격이지만, 유찰 이유를 면밀히 분석해야 합니다. 대전 서구는 최근 개발 호재가 있어 중장기적으로 가치 상승 가능성이 있습니다. 예상 수익률은 임대 시 연 5% 이상 예상되며, 명도가 원활히 이뤄진다면 상당한 투자 가치가 있습니다. 단, 임차인 명도 및 권리 관계에서 복병이 있을 수 있으니 주의가 필요합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 물건은 경쟁률이 높아질 수 있습니다. 입찰가를 4억 5,000만원 이내로 설정하는 것이 좋겠고, 취등록세 약 2,021만원을 포함한 총 투자금은 4억 7,021만원 정도로 예상됩니다. 명도 문제와 권리 관계를 충분히 검토한 후 입찰에 참여하는 것이 안전합니다. 이 물건은 장기적인 투자 관점에서 접근할 만한 가치가 있습니다.