유성 도룡동 아파트 경매, 2회 유찰 2.4억

한줄 요약

유성 도룡동의 스마트시티리버뷰 아파트가 2회 유찰되며 최저입찰가 2.4억으로 진입장벽이 낮아졌습니다.

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경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/1767

경매물건 주소 보기 대전광역시 유성구 엑스포로123번길 26-30, 17층1-1702호 (도룡동,스마트시티리버뷰)

대전 유성구 도룡동에 위치한 스마트시티리버뷰 아파트, 17층의 1702호 물건입니다. 도룡동은 대전의 대표적인 주거지역 중 하나로, 엑스포로와 가까워 교통이 편리하며, 주변에 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 면적 정보는 제공되지 않았지만, 입지로 보아 중상급 이상의 생활 환경을 기대할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 4억 9,800만원이었으나 두 번의 유찰을 거쳐 최저입찰가가 2억 4,402만원으로 내려왔습니다. 인근 실거래가와 비교해보면 약 51% 할인된 가격으로 매력적입니다. 유찰된 이유는 명확하지 않으나, 경매 시장의 변동성 또는 특정 권리 문제일 가능성도 있습니다. 이 지역의 평균 낙찰가율 82%를 적용해 예상 낙찰가를 2억 5,622만원으로 추정할 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 6월 17일 설정된 근저당권입니다. 이 외에 특이사항은 발견되지 않았지만, 임차인의 대항력 여부는 등기부 및 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 합니다. 유치권이나 법정지상권 문제는 현재로서는 가능성이 낮아 보입니다만, 명도 과정에서의 점유자 현황 및 인도명령 가능성도 점검이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 유성구 도룡동은 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 보입니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5.2% 정도로 추산되며, 이는 안정적인 수익을 기대할 수 있는 수준입니다. 다만, 두 번의 유찰은 뭔가 걸림돌이 있을 가능성을 시사하므로, 철저한 권리분석이 필요합니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 적당히 있을 것으로 예상되며, 입찰가를 2억 5,000만원 선으로 잡는 것이 바람직할 것 같습니다. 취등록세 약 1,178만원을 포함하면 총 투자금은 약 2억 6,178만원 정도로 예상됩니다. 하지만, 입찰 전 임차인 및 기타 권리관계를 철저히 확인하는 것이 중요합니다. 내 경험상, 이렇게 유찰된 물건은 이득이 될 수도 있지만, 리스크 관리가 필수입니다.