나주 빛가람동 부동산 경매, 7회 유찰 1억

한줄 요약

7회 유찰로 감정가 대비 82% 할인된 매력적인 가격이지만, 유찰 사유를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/1588

경매물건 주소 보기 전라남도 나주시 배멧2길 17, 1동 3층 303호 (빛가람동,퍼스트빌딩)

이 물건은 전라남도 나주시 빛가람동 배멧2길에 위치한 퍼스트빌딩 3층의 부동산입니다. 면적 정보가 제공되지 않았지만, 건물 내에서의 위치는 303호로 비교적 높은 층에 위치해 있습니다. 주변 환경을 살펴보면, 빛가람동은 혁신도시로 개발된 지역으로, 공공기관이 밀집해 있어 안정적인 수요가 예상됩니다. 하지만 교통 측면에서 대중교통 접근성이 다소 부족할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 5억 6,200만원이지만, 7회 유찰을 거치며 최저입찰가는 1억 312만원까지 떨어졌습니다. 이는 감정가 대비 82% 할인된 가격으로, 인근 시세와 비교해도 상당히 저렴한 편입니다. 최근 인근 실거래가가 3.2억이라면, 이 물건은 약 68% 저렴하게 매입할 기회입니다. 예상 낙찰가는 약 1억 828만원 정도로 볼 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 5월 17일 설정된 근저당권입니다. 등기부와 현황조사서를 통해 임차인 현황을 확인해야 하지만, 현재 공실 상태라는 점은 긍정적입니다. 내부에 임시 칸막이가 있다는 점을 보면, 이전 사용자가 부분적으로 내부 공간을 나누어 사용했을 가능성이 있습니다. 유치권이나 법정지상권이 설정될 가능성은 낮아 보이지만, 철저한 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 7회 유찰된 물건은 뭔가 걸리는 부분이 있을 가능성이 큽니다. 그러나 이 지역의 지속적인 개발과 공공기관의 존재는 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다. 예상 수익률을 계산해보면, 월세 전환 시 연 5.2% 정도의 수익률을 기대할 수 있습니다. 다만, 내부 공간을 재정비해야 할 가능성이 있어 초기 비용이 추가될 수 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 여러 번의 유찰이 있었던 만큼, 입찰자들이 관망하고 있을 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 최저입찰가보다 약간 높인 1억 1000만원 선을 고려해볼 수 있습니다. 취등록세는 약 498만원으로 예상되며, 총 투자금은 약 1억 1500만원이 필요할 것으로 보입니다. 명도 과정은 비교적 수월할 것으로 예상되지만, 철저한 서류 검토와 현장 확인은 필수입니다.