신대방동 상가 경매, 4회 유찰 1.3억

한줄 요약

4회 유찰된 이 물건, 가격은 매력적이지만 내부 사용 용도와 임차인 여부가 관건입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 서울특별시 동작구 보라매로5길 43, 지1층지112호 (신대방동,보라매삼성쉐르빌)

이 물건은 서울 동작구 신대방동에 위치하고 있으며, 신대방삼성쉐르빌의 지하 1층에 위치한 상가입니다. 면적은 90.3㎡로 약 27.3평 정도 되며, 현재 운동시설(골프연습장) 두 개 호로 사용 중입니다. 주변은 주거 및 상업시설이 혼재되어 있어 유동인구가 적지 않은 지역입니다. 교통은 지하철 2호선과 7호선을 이용할 수 있어 접근성이 좋습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 3억 3,200만원이지만 현재 최저입찰가는 1억 3,598만원으로 감정가의 40% 수준입니다. 인근 유사 상가 시세가 3억 수준임을 고려하면 60% 할인된 가격이라 할 수 있습니다. 예상 낙찰가는 1억 4,278만원 정도로 보고 있습니다. 솔직히 말하면, 가격 면에서는 매력적이라고 할 수 있죠.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 7월 8일 설정된 근저당권입니다. 이 부분은 낙찰 시 모두 소멸되므로 큰 문제는 없습니다. 다만, 내부가 운동시설로 사용되고 있어 임차인의 존재 여부가 관건입니다. 등기부와 현황조사서를 통해 임차인 대항력 여부를 철저히 확인해야 합니다. 임차인이 대항력을 갖고 있다면 배당 요구 여부에 따라 명도에 어려움이 있을 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히, 이 물건의 가장 큰 장점은 바로 가격입니다. 그러나 내부가 골프연습장으로 사용 중인 상황에서, 임차인과의 관계 정리가 중요합니다. 예상 수익률은 월세로 전환 시 연 7% 이상도 가능할 것으로 보입니다. 하지만, 내부 구획 변경 및 임차인 문제 해결에 따른 리스크는 무시할 수 없습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 그리 높지 않을 것으로 보입니다. 이유는 4회 유찰된 이력과 내부 사용 특성 때문입니다. 권장 입찰가는 1억 4천만원 초반대로 잡고, 취등록세 약 656만원을 포함한 총 투자금은 1억 5천만원 내외로 예상됩니다. 내 경험상, 임차인 문제와 내부 구조에 대한 해결책을 마련한다면 매력적인 투자가 될 수 있습니다.