관악 조원로 아파트 경매, 2회 유찰 1.4억

한줄 요약

관악구 조원로 아파트 경매, 2회 유찰로 가격이 많이 내려왔지만 유찰 이유를 확인하는 것이 중요.

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경매물건 주소 보기 서울특별시 관악구 조원로14길 13, 4층401호

서울 관악구 조원로14길 13에 위치한 아파트 4층 401호입니다. 면적 정보는 명시되지 않았지만, 일반적인 아파트 구조라 가정한다면 2~3인 가구가 거주하기 적합한 크기일 가능성이 높습니다. 주변은 주거지역으로 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 가까운 지하철역과 버스 정류장도 있어 교통이 편리합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 1,400만원인데, 현재 최저입찰가는 1억 3,696만원으로 감정가 대비 약 36% 할인된 상태입니다. 인근 시세와 비교했을 때, 이 정도 가격이면 상당히 매력적입니다. 예상 낙찰가는 주변 평균 낙찰가율 82%를 적용해 1억 4,380만원 전후로 예측됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2013년 7월 8일 설정된 근저당권입니다. 이는 최우선 순위로 말소될 것이며, 현재 임차인 현황을 정확히 파악해야 합니다. 등기부 및 현황조사서를 통해 임차인의 전입일과 확정일자를 확인하여 대항력 여부를 판단해야 합니다. 유치권이나 법정지상권 관련 특이사항은 없는 것으로 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 2회 유찰된 이유가 뭘까 하는 점이 조금 걸립니다. 하지만 가격적인 매력은 분명합니다. 관악구는 대학가가 가까워 임대 수요가 꾸준한 편이며, 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5% 이상이 될 것으로 보입니다. 다만, 매각이력이 복잡한 만큼, 취소 사례를 참고해 리스크를 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 2회 유찰된 만큼 상대적으로 낮을 수 있지만, 가격 메리트로 인해 관심을 갖는 투자자가 늘어날 가능성이 있습니다. 권장 입찰가는 1억 4천만원 내외로, 취등록세 약 661만원을 포함하면 총 투자금은 1억 5천만원 초반대가 될 것으로 보입니다. 내 경험상, 권리분석을 철저히 하고 임차인과의 협상 가능성도 염두에 두는 것이 중요합니다.