장군면 부동산 경매, 4회 유찰 6억

한줄 요약

솔직히 말하면, 4회 유찰로 가격은 매력적이지만 농지취득자격증명 등 까다로운 조건들이 부담입니다.

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경매물건 주소 보기 세종특별자치시 장군면 대교리 228-101

세종특별자치시 장군면 대교리에 위치한 이 부동산은 면적 2083.0㎡로, 대규모 토지입니다. 주변은 주로 농업 및 일부 상업 시설로 구성되어 있어, 장기적인 투자 가치가 기대되지만 교통 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 26억 3,791만원이었으나, 4회 유찰로 최저입찰가는 6억 3,336만원까지 떨어졌습니다. 이는 감정가의 24% 수준으로, 무려 76% 할인된 가격입니다. 인근 토지 시세와 비교해보면 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 6억 6,503만원 정도로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 5월 27일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 확인이 필요하며, 제시외 건물과 수목이 포함된 일괄매각 조건입니다. 특히 농지취득자격증명 제출의무와 농지전용허가 문제는 주의해야 할 사항입니다. 이 부분에서 원상회복명령 가능성이 있다는 점도 고려해야 합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상 이런 대규모 토지는 장기 보유시 가치가 높아질 가능성이 큽니다. 하지만 농지 관련 규제와 복잡한 권리관계가 부담으로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률은 지역 개발에 따라 달라질 수 있으며, 현재로서는 단기 수익보다는 장기적인 시각으로 접근하는 것이 좋겠습니다.

내가 입찰한다면

솔직히, 이 물건은 꽤 까다롭습니다. 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보이며, 권장 입찰가는 최저입찰가에서 살짝 높인 6억 5천만원 정도로 설정할 것 같습니다. 취등록세 약 3,059만원을 포함해 총 투자금은 6억 9천만원 정도로 예상됩니다. 농지취득자격증명과 원상회복명령 가능성을 충분히 검토한 후 입찰을 결정해야겠습니다.