전주 진북동 부동산 경매, 63평 1.7억

한줄 요약

솔직히 말하면, 감정가 대비 30% 할인된 가격은 매력적이지만, 내부 상태와 유치권 문제가 걸린다.

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경매물건 주소 보기 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 1022-20

전주 덕진구 진북동에 위치한 이 부동산은 208.3㎡(63평)의 넓은 면적을 자랑한다. 주변은 주거지와 상업지가 혼재되어 있어 생활 편의성이 높은 편이다. 교통도 나쁘지 않아, 전주 시내 이동이 수월하다. 다만, 건물 내부 계단 일부가 훼손되고, 벽체와 천정에서 누수가 발생해 상태가 양호하지 않다는 점은 주의해야 한다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 5,334만원이지만 1회 유찰되어 최저입찰가는 1억 7,734만원으로 내려갔다. 인근 시세와 비교할 때 약 30% 할인이 적용된 가격이다. 내 경험상, 예상 낙찰가는 1억 8,620만원 전후로, 취등록세 약 856만원을 포함하면 총 투자금은 약 1억 9,476만원이 될 것으로 보인다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 11월 27일 경매개시결정이므로 이후 설정된 권리는 소멸된다. 하지만 임차인 최옥자가 제출한 유치권 신고서가 문제다. 유치권 성립 여부가 불분명해, 권리분석을 꼼꼼히 해야 한다. 또한, 내부계단 및 누수 문제로 인해 명도 과정에서 추가적인 수리비용이 발생할 수 있다는 점도 고려해야 한다.

투자 관점에서 보면

솔직히 호재보다는 악재가 더 눈에 띈다. 내부 상태가 좋지 않아서 초기 수리비용이 들 것으로 예상되고, 유치권 문제는 법적 다툼으로 이어질 가능성도 있다. 수익률을 따지자면, 월세 전환 시 연 5% 정도의 수익률을 기대할 수 있지만, 유치권과 수리비용 문제를 해결해야만 가능한 시나리오다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 높아질 가능성이 크다. 감정가 대비 30% 할인된 가격은 매력적이기 때문이다. 하지만, 입찰 전 유치권 문제를 명확히 하고 수리비용을 계산해보는 것이 필수다. 내 권장 입찰가는 최대 1억 8,000만원 정도다. 이 금액을 넘어서면 투자 리스크가 커질 수 있다.