중화산동 음악홀 경매, 1.8억

한줄 요약

솔직히 말하면, 전주 중화산동 음악홀 경매는 4회 유찰로 가격 매력적이지만, 지분매각과 임차인 이슈가 걸립니다.

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경매물건 주소 보기 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 660-9

전주 완산구 중화산동2가에 위치한 이 음악홀은 대지 202.4㎡(61.2평) 규모입니다. 1, 2층은 음악홀, 3, 4층은 공실 상태입니다. 주변은 주거 지역으로 교통이 편리합니다만, 상업시설이 밀집한 지역은 아닙니다.

가격이 말해주는 것

처음 감정가는 7억 6,600만원이었으나, 현재 최저입찰가는 1억 8,391만원으로 감정가의 24% 수준입니다. 인근 유사 상업용 부동산 시세와 비교하면 약 76% 할인된 가격이라 유찰의 매력이 크죠. 예상 낙찰가는 1억 9,311만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2007년 근저당권입니다. 지분매각이고, 1, 2층은 타인 소유라는 점이 복잡성을 더합니다. 임차인 정보는 등기부 및 현황조사서를 확인해야 하며 대항력 여부가 관건입니다. 유치권이나 법정지상권은 현재로선 발견되지 않았습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히, 4회 유찰된 물건은 보통 리스크가 숨어있습니다. 공실인 3, 4층을 어떻게 활용할지가 관건이겠죠. 예상 수익률은 공실 해소 및 임대 수익을 고려했을 때 보수적으로 봐야 합니다. 주변 개발 호재는 없지만, 가격 메리트는 확실합니다.

내가 입찰한다면

입찰 경쟁률은 주의해야 합니다. 지분매각과 임차인 문제로 인해 입찰자들이 관망하고 있을 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가 근처인 1억 9천만원 초반대가 적절해 보입니다. 취등록세는 약 888만원으로 총 투자금 2억 내외를 예상합니다. 명도 과정에서의 난이도는 예측하기 어렵지만, 점유자 상황에 따라 복잡해질 수 있습니다.