구좌읍 세화리 임야 경매, 3회 유찰 13.6억

한줄 요약

세 번 유찰로 최저가 13.6억까지 내려간 제주 구좌읍의 대형 임야 경매 물건.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/3823

경매물건 주소 보기 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 산29

제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리에 위치한 임야로, 면적이 무려 93,124㎡(약 28,170평)에 달하는 대형 토지입니다. 지목은 임야이며, 자연초지와 잡목이 산재해 있습니다. 지적도상 맹지로 분류되지만, 인접 필지를 통해 출입이 가능합니다. 주변은 자연환경이 잘 보존된 지역으로, 개발 가능성은 높지 않지만 자연을 즐기기에는 좋은 위치입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 27억 8,380만원으로 시작했지만, 현재 최저입찰가는 13억 6,406만원으로 감정가의 48% 수준입니다. 세 번의 유찰을 거치며 가격이 크게 하락했습니다. 인근 시세와 직접적인 비교는 어렵지만, 예상 낙찰가는 14억 3,226만원 전후로 생각됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리가 복잡하게 얽혀있습니다. 갑구에 근저당권과 저당권이 여러 개 설정되어 있으며, 이는 모두 말소 대상입니다. 지분 매각으로 공유자 우선매수신고 제한이 있고, 유치권에 기한 형식적 경매신청이지만 부동산 상의 부담은 소멸됩니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

이 물건의 가장 큰 매력은 저렴해진 가격이지만, 솔직히 말하면 개발 가능성이 낮다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 예상 수익률을 계산하기 어려운 상황이며, 장기적인 관점에서 자연환경을 활용한 사업 가능성을 염두에 둔다면 고려해볼 만합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 입찰 경쟁률은 높지 않을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 14억 초반으로 설정하고, 취등록세를 포함하면 약 15억 내외의 투자금이 필요할 것입니다. 다만, 개발 제한과 복잡한 권리관계가 걸리는 점이니 꼼꼼히 따져보시길 바랍니다.