광주 산수동 상가 경매, 10회 유찰 1,827만

한줄 요약

솔직히 말하면, 10회 유찰된 상가 경매는 리스크와 기회가 공존하는 물건입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 광주광역시 동구 필문대로192번길 21, 1층 116호 (산수동,라도스하임)

광주광역시 동구 산수동 필문대로192번길에 위치한 이 상가는 라도스하임 1층에 위치해 있습니다. 정확한 면적 정보는 제공되지 않았지만, 1층이라는 점에서 접근성이 좋은 편입니다. 주변은 주거 및 상업지역이 혼재된 곳으로, 유동인구가 적지 않을 것으로 예상됩니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 9,450만원이었으나 10회 유찰을 거치며 최저입찰가는 1,827만원으로, 감정가의 9% 수준까지 떨어졌습니다. 인근 상가 시세와 비교했을 때, 가격은 매력적일 수 있지만, 왜 이렇게 낮아졌는지에 대한 고민이 필요합니다. 예상 낙찰가는 1,918만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 4월 27일 설정된 근저당이 있으며, 지분 매각과 특별매각조건이 존재합니다. 특히, 공유자 우선매수권이 1회로 제한되어 있어 주의가 필요합니다. 또한, 대지권의 목적인 토지에 별도 등기가 있다는 점에서 권리관계가 복잡할 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필수입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 10회 유찰된 상가 물건은 매력과 리스크가 혼재되어 있습니다. 예상 수익률을 고려할 때, 가격이 저렴한 만큼 리스크 관리가 중요합니다. 주변 개발 호재가 있다면 장기적으로 가치 상승을 기대할 수 있지만, 현재로서는 명도 및 권리분석의 난이도도 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 물건은 예상 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 하지만, 권리관계의 복잡함으로 인해 신중한 접근이 필요합니다. 권장 입찰가는 상황에 따라 다르겠지만, 최저가 수준에서 시작해 권리분석 결과에 따라 조정하는 것이 바람직합니다. 또한, 취등록세 약 88만원을 포함한 총 투자금도 계산에 넣어야 합니다.