광산 송정동 오피스텔 경매, 3회 유찰 7천만

한줄 요약

광산구 송정동의 오피스텔이 3회 유찰되어 최저가로 나왔으나, 임차인 문제로 인한 리스크가 큽니다.

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경매물건 주소 보기 광주광역시 광산구 평동로1120번길 12, 8층805호 (송정동,중앙센트럴시티)

이번 경매 물건은 광주광역시 광산구 송정동에 위치한 중앙센트럴시티 오피스텔입니다. 8층에 위치해 있으며, 주변에는 상업시설과 편의시설이 잘 갖춰져 있어 입지적으로는 괜찮습니다. 하지만 면적 정보가 명확하지 않아 실제 공간 활용에 대한 판단이 어려운 점이 있습니다. 교통편으로는 인근에 송정역이 있어 접근성이 좋습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 5,900만원이었으나, 3회 유찰로 최저입찰가는 7,123만원으로 56% 할인되었습니다. 인근 오피스텔의 실거래가와 비교했을 때 상당히 저렴하게 나왔습니다. 예상 낙찰가는 7,479만원 선으로 보고 있으며, 이는 감정가 대비 47% 수준입니다. 솔직히 말하면 이 가격이면 상당히 매력적일 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 7월 11일의 압류입니다. 문제는 대항력 있는 임차인이 있다는 것입니다. 임금채권자들이 우선적으로 배당을 받기 때문에, 임차인의 보증금이 배당되지 않는 금액은 매수인이 떠안아야 합니다. 이 금액이 1억 253만 8,872원으로 상당히 크기 때문에 주의가 필요합니다. 임차인이 인도명령에 응하지 않을 경우 명도에도 어려움을 겪을 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

예상 수익률을 계산해 보면 월세를 받을 경우 연 5% 이상의 수익률이 기대됩니다. 하지만 임차인 문제와 임금채권 배당 문제로 인해 초기 투자 리스크가 큽니다. 대폭 할인된 가격만큼이나 그에 따른 리스크도 상당하다는 점을 염두에 두어야 합니다.

내가 입찰한다면

솔직히, 이 물건의 매력적인 가격은 큰 유혹이지만, 임차인 문제를 해결할 자신이 없다면 신중히 고려해야 할 것입니다. 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보이지만, 권장 입찰가는 7,479만원을 넘지 않는 선에서 잡는 것이 좋겠습니다. 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 7,823만원이 될 것으로 예상됩니다.