빛가람동 상가 경매, 5회 유찰 3,498만

한줄 요약

5번 유찰로 최저가 3,498만원, 매력적인 가격이지만 유찰된 이유를 꼭 확인해야 합니다.

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경매물건 주소 보기 전라남도 나주시 문화로 81, 13층1310호 (빛가람동,토담휴로스센트럴타워)

전라남도 나주시 문화로 81에 위치한 토담휴로스센트럴타워 13층 1310호의 상가입니다. 주변은 나주시의 중심가로, 인근에 상업시설과 공공기관이 자리 잡고 있어 실제 사용 가치가 높아 보입니다. 다만, 면적 정보가 부족해 추가 확인이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 2,200만원이지만, 5회 유찰로 인해 최저입찰가는 3,498만원까지 떨어졌습니다. 이는 감정가 대비 약 72% 할인된 가격으로, 인근 상가 시세와 비교했을 때 상당히 저렴합니다. 예상 낙찰가는 약 3,672만원으로 추정됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 11월 10일 설정된 근저당권입니다. 특이사항은 없으나, 등기부 및 현황조사서를 통해 임차인 여부를 확인해야 합니다. 임차인이 존재할 경우, 대항력과 배당 순위를 철저히 검토해야 합니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 가능성은 낮지만, 명도 난이도는 점유자 현황에 따라 달라질 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 5번이나 유찰되었다는 점에서 부담스러울 수 있지만, 그만큼 가격 매력은 큽니다. 예상 수익률을 계산해 보면, 월세 전환 시 연 5% 이상의 수익률이 기대됩니다. 그러나, 지역 경기와 상가 수요의 변동성은 주의가 필요합니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 것으로 예상되지만, 철저한 권리분석이 필요합니다. 권장 입찰가는 3,700만원 내외로 설정하고, 취득세와 등록세를 합쳐 약 168만원의 추가 비용을 고려해야 합니다. 최종적으로, 유찰된 이유와 명도 가능성을 충분히 검토한 후 입찰을 결정하는 것이 중요합니다.