광주 화정동 상가 경매, 3회 유찰 2천만

한줄 요약

3회 유찰로 저렴해진 가격이 매력적이지만, 관리비 미납과 경계 문제는 주의가 필요.

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경매물건 주소 보기 광주광역시 서구 군분2로 54, 6층82호 (화정동,금호월드)

광주광역시 서구 군분2로 54에 위치한 금호월드 6층 82호 점포입니다. 면적은 0.0㎡로 명시되어 있지만, 실제 사용 면적을 확인해야 합니다. 화정동은 교통이 편리하고, 주변 상권도 활성화되어 있어 상가로서의 매력은 충분합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 5,500만원이었으나 3회 유찰되어 현재 최저입찰가는 2,464만원입니다. 감정가 대비 56% 할인된 가격이지만, 인근 실거래가와 비교해 추가적인 시세 조사가 필요합니다. 예상 낙찰가는 2,587만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 4월 19일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 미납 관리비 9,693,110원이 부담될 수 있습니다. 경계가 명확히 구분되지 않아 인접한 83호와의 경계 문제도 염두에 둬야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 저렴한 가격은 분명한 매력입니다. 하지만 미납된 관리비와 경계 문제는 확실히 해결해야 할 리스크입니다. 현재 상권의 활성화 정도와 함께 수익률을 예측해보면 월세 전환 시 연 5% 이상의 수익률을 기대할 수 있을 것입니다. 다만, 관리비 문제로 인해 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 경쟁률은 중간 정도일 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 2,500만원 전후로 책정하되, 관리비와 경계 문제 해결 비용을 고려해야 합니다. 취등록세는 약 119만원을 예상하며, 총 투자금은 관리비를 포함하여 3,483만원 정도가 될 것입니다.