수원 구운동 오피스텔 경매, 4회 유찰 1.3억

한줄 요약

솔직히 말하면, 4회 유찰된 이 오피스텔은 매력적일 수 있지만, 유치권 문제가 걸림돌입니다.

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경매물건 주소 보기 경기도 수원시 권선구 구운로85번길 12, 1층106호 (구운동,라온지오피스텔)

이 오피스텔은 경기도 수원시 권선구 구운동에 위치해 있으며, 구운로85번길 12의 1층 106호에 자리 잡고 있습니다. 면적 정보가 없다는 게 조금 아쉽지만, 주변은 주거지역으로 교통 접근성이 나쁘지 않습니다. 근처에 다양한 생활 편의시설이 있어 실거주나 임대 수요가 유지될 가능성이 높습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 5억 8,200만원이지만, 최저입찰가는 1억 3,973만원으로 감정가의 24% 수준입니다. 4회 유찰로 가격이 대폭 하락한 이점이 있지만, 인근 시세와 비교해도 여전히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 약 1억 4,672만원 정도로 생각됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 4월 13일 설정된 근저당권입니다. 주의할 점은 임차인인 유명신 씨가 유치권을 주장하고 있다는 것인데, 공사대금 4천만원에 대한 유치권 신고가 되어 있으나 성립 여부는 불명확합니다. 이 부분이 해결되지 않으면 낙찰 후에도 골치 아플 수 있습니다. 따라서, 등기부 및 현황조사서를 철저히 검토해야 합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 가격은 매력적이지만 유치권 문제는 큰 리스크입니다. 만약 유치권이 인정된다면 추가 비용이 발생할 가능성이 큽니다. 반면, 만약 문제가 없다고 판단된다면 저렴한 가격으로 좋은 수익을 기대할 수 있습니다. 월세로 전환할 경우 예상 수익률은 연 6% 정도로 괜찮은 편입니다.

내가 입찰한다면

솔직히, 유치권 문제만 해결된다면 입찰을 고려해볼 만합니다. 예상 경쟁률은 유찰 횟수 때문에 낮을 수 있지만, 유치권 이슈가 해결되지 않을 경우 입찰자는 여전히 저조할 것입니다. 권장 입찰가는 1억 4천 후반대로, 취등록세 약 674만원을 포함하여 총 투자금은 1억 5천만원 초반대가 될 것으로 예상됩니다. 유치권 문제가 해결 가능한지를 먼저 철저히 확인하고 입찰에 참여하는 것이 좋겠습니다.