화성 새솔동 아파트 경매, 1회 유찰 6.3억

한줄 요약

솔직히 말하면, 화성 새솔동의 이 아파트는 1회 유찰로 가격이 매력적으로 내려왔지만, 내부 구조와 권리 분석이 까다로울 수 있어요.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 경기도 화성시 노들길 6-12, 1동 2층206호 (새솔동,엠폴리스303)

화성시 새솔동 노들길에 위치한 엠폴리스303 아파트입니다. 1동 2층 206호로, 주변은 주거지로 이루어져 있으며, 교통은 다소 불편할 수 있습니다. 면적 정보는 제공되지 않았지만, 내부가 개방형 구조로 되어 있어 공간 활용에 제한이 있을 수 있죠.

가격이 말해주는 것

감정가 9억 100만원에 비해 현재 최저입찰가가 6억 3,070만원으로 30% 저렴합니다. 최근 인근 아파트 실거래가와 비교했을 때, 약 20% 이상 저렴한 가격으로, 예상 낙찰가는 6억 6,223만원 전후로 보입니다. 유찰된 경험이 있는 만큼 경쟁률은 높아질 가능성이 큽니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 10월 8일 설정된 근저당입니다. 다만, 내부가 개방형이고 벽체가 없다는 특이사항이 있어, 이러한 구조가 임차인 대항력이나 유치권 문제를 야기할 수 있습니다. 현황조사서와 등기부 등본을 통한 철저한 확인이 필요해요.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 이 물건은 가격이 매력적이기는 하지만 내부 구조와 임차인 관련 리스크가 있어요. 월세 전환시 예상 수익률은 연 4.5% 정도로 추산되며, 지역 개발 호재가 부족하다는 점도 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 예상 경쟁률은 다소 높을 것 같습니다. 권장 입찰가는 최저입찰가보다 약간 높은 6억 5천만원 정도로 잡고, 취등록세 약 3,046만원을 포함해 총 투자금은 6억 8천만원 정도로 잡는 게 안전해요. 다만, 구조적인 문제와 권리분석에서 발생할 수 있는 리스크를 충분히 고려해야 합니다.