기흥 중동 아파트 경매, 2회 유찰 1.8억

한줄 요약

2회 유찰로 가격이 50% 이상 떨어진 강남스타빌 아파트, 하지만 권리분석과 임차인 상황이 변수입니다.

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경매물건 주소 보기 경기도 용인시 기흥구 언동로125번길 30, 302동 4층402호 (중동,강남스타빌)

경기도 용인시 기흥구 중동에 위치한 강남스타빌 아파트는 언동로125번길에 자리 잡고 있습니다. 해당 물건은 302동 4층 402호로 교통과 생활편의시설 접근성이 좋습니다. 옥탑방과 전면 및 후면 베란다가 포함되어 있어 공간 활용도가 높아 보입니다만, 정확한 면적 정보는 미제공 상태입니다. 주변에는 학군과 쇼핑시설이 잘 갖춰져 있어 가족 단위 거주에 적합합니다.

가격이 말해주는 것

이번 경매에서 감정가는 3억 8,500만원이었으나, 2회 유찰로 인해 현재 최저입찰가는 1억 8,865만원으로 감정가 대비 51% 할인된 상태입니다. 인근 중동 지역 아파트의 실거래가를 고려할 때, 2억 6천만원 대의 거래가 이루어지고 있어 매우 경쟁력 있는 가격입니다. 예상 낙찰가는 1억 9,808만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

이번 물건의 말소기준권리는 2020년 2월 28일에 설정된 근저당권입니다. 이보다 선순위의 권리는 없어 보이지만, 임차인 현황에 대한 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 임차인의 전입신고일과 확정일자에 따라 대항력이 있을 수 있어, 배당 여부도 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 또한, 옥탑방과 베란다 부분이 공부상 미등재된 제시외 물건이라는 점은 주의해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 가격 메리트가 크지만 권리분석에서 변수가 많습니다. 특히 옥탑방과 베란다의 미등재 문제는 이후 매각 시 어려움을 줄 수 있습니다. 하지만, 인근 개발 호재나 교통 개선 계획이 있다면 장기적으로 봤을 때 투자 가치는 있습니다. 월세 수익률은 연 6% 이상 가능할 것으로 예상됩니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 꽤 높을 것으로 예상됩니다. 입찰가를 1억 9천만원 중반으로 설정하고, 취등록세 약 911만원을 포함한 총 투자금 2억 1천만원 정도를 예상해야 할 것입니다. 다만, 임차인 문제와 미등재 부분의 리스크를 감수할 자신이 있다면 도전해 볼 만합니다.