광주 운암동 상가 경매, 3회 유찰 5천만

한줄 요약

3회 유찰된 광주 운암동 상가, 감정가 대비 큰 폭으로 할인되었지만, 유찰 이유를 철저히 파악해야 합니다.

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경매물건 주소 보기 광주광역시 북구 서강로 104-3, 1동 7층703호 (운암동,운암프라자)

광주광역시 북구 서강로에 위치한 운암프라자의 상가입니다. 1동 7층에 위치한 703호로, 상업지구에 있어 다양한 업종 운영이 가능할 것으로 보입니다. 주변에는 대형마트와 학교가 있어 유동인구가 어느 정도 보장됩니다. 그러나 접근성 측면에서 대중교통이 다소 불편할 수 있는 점은 고려해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 2,500만원이었으나, 현재 최저입찰가는 5,600만원으로 44% 수준까지 내려왔습니다. 인근 상가의 실거래가는 약 1억 수준으로 분석되며, 감정가 대비 56% 할인된 지금의 가격은 상당히 매력적입니다. 예상 낙찰가는 5,880만원 전후로 보고 있으며, 이는 인근 시세 대비 약 41% 저렴한 수준입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 7월 9일에 설정된 가압류로, 이보다 앞선 권리의 존재 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 현재 특이사항은 없으나, 임차인 현황은 등기부등본과 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 합니다. 임차인이 있을 경우, 전입일자와 확정일자를 통해 배당 순위를 파악해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰은 분명 호재와 악재가 공존합니다. 가격 매력은 커졌지만, 유찰된 이유가 무엇인지 철저히 조사해야 합니다. 예상 수익률은 월세로 전환 시 연 5% 이상을 기대할 수 있습니다. 다만, 명도 문제와 임차인의 권리 관계를 해결하는 데에 시간이 소요될 수 있습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 것으로 예상되지만, 가격에 매력을 느끼는 투자자가 있을 수 있어 방심할 수 없습니다. 권장 입찰가는 5,880만원 가량으로 설정하고, 취등록세 약 270만원을 포함해 총 투자금은 6,150만원을 예상합니다. 명도 난이도는 점유자 현황에 따라 달라질 수 있으므로, 이 부분을 가장 신중히 검토해야 합니다.