영천 화산면 토지 경매, 3회 유찰 1.6억

한줄 요약

3회 유찰로 가격이 대폭 낮아진 영천 화산면 토지, 법정지상권과 분묘기지권 가능성 주의 필요.

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경매물건 주소 보기 경상북도 영천시 화산면 대안리 983-2

경상북도 영천시 화산면 대안리에 위치한 이 토지는 15,678㎡, 약 4,742평의 넓은 면적을 자랑합니다. 지역적으로는 농촌 지역에 위치하고 있으며, 주변에는 농경지와 소규모 마을들이 자리잡고 있습니다. 교통은 다소 불편할 수 있으나, 자연환경 속에서 조용히 생활할 수 있는 장점이 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 4억 7,874만원이었으나, 3번의 유찰을 거쳐 최저입찰가는 1억 6,421만원으로 내려왔습니다. 이는 감정가의 34%에 불과한 수준으로, 인근 토지 시세와 비교하면 상당히 매력적입니다. 예상 낙찰가를 1억 7,242만원 전후로 본다면, 취등록세 약 793만원을 포함해 총 투자금은 약 1.8억이 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 5월 20일 설정된 근저당권입니다. 일괄매각 조건에 목록 1, 5 지상의 건물은 매각에서 제외되며, 법정지상권 성립 여지가 있습니다. 목록 5의 지상에 있는 컨테이너도 매각에서 제외되며, 분묘가 있어 분묘기지권 성립 가능성도 있습니다. 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 가격적인 매력은 크지만, 권리관계가 복잡해 리스크가 큽니다. 법정지상권과 분묘기지권이 성립할 여지가 있어 명도 과정이 까다로울 수 있습니다. 하지만, 저렴한 가격으로 인해 장기적인 관점에서 농업이나 다른 용도로 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 정도의 복잡한 권리관계라면 경쟁률은 상대적으로 낮을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 최저입찰가보다 약간 높인 1억 7천만원 선을 고려할 수 있습니다. 다만, 법정지상권과 분묘기지권 해결 방안이 확실하지 않다면 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.