관악구 난곡동 사무소 경매, 11회 유찰 1,202만

한줄 요약

11회 유찰된 이 경매 물건, 솔직히 말하면 쉽게 입찰하기엔 부담스러운 상황입니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/6473

경매물건 주소 보기 서울특별시 관악구 난곡로66가길 19, 2층202호

서울특별시 관악구 난곡로66가길에 위치한 이 물건은 사무소로 등록되어 있지만 현재 복층 구조의 주거용으로 사용 중입니다. 교통 여건은 비교적 양호하지만, 주택가 중심에 있어 사무소 용도보다는 주거용으로 활용되고 있는 듯합니다. 면적 정보가 제공되지 않아 실제 사용 편의성을 판단하기 어렵습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 4,000만원이었지만, 11번의 유찰 끝에 최저입찰가는 1,202만원까지 떨어졌습니다. 인근 유사 물건의 시세와 비교하면 엄청난 할인폭입니다. 하지만, 이렇게 많은 유찰은 그만큼 입찰자들이 꺼리는 이유가 있다는 것을 암시합니다. 예상 낙찰가는 1,262만원 전후로, 이 가격에 낙찰받는다면 감정가 대비 약 91% 할인입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 11월 10일에 설정된 압류입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서 확인이 필요해 보입니다. 이 부분은 입찰 전 반드시 확인해야 할 부분입니다. 임차인이 대항력을 가지고 있는지, 보증금 반환 문제가 있는지 등을 면밀히 따져봐야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮다고 판단되지만, 그래도 주의 깊게 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 11회나 유찰된 물건은 리스크가 높습니다. 만약 이 물건을 주거용으로 전환한다면, 인근 시세 대비 상당히 저렴한 가격에 매입할 수 있어 매력적일 수 있습니다. 하지만, 현황상 사무소로 등재되어 있어 용도 변경이 필요할 수 있습니다. 예상 수익률은 전세 전환 시 연 5% 이상을 기대할 수 있지만, 명도와 용도 변경 등의 추가 비용이 들 수 있습니다.

내가 입찰한다면

입찰에 참여한다면 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 솔직히 이 가격이면 끌리긴 하지만, 임차인 문제와 용도 변경 가능성 등 리스크를 감안해 입찰가를 신중히 정해야 합니다. 권장 입찰가는 1,262만원 이하로 설정하고, 취등록세 약 58만원을 포함한 총 투자금을 계산해보는 것이 좋습니다.