종로 평창동 부동산 경매, 3회 유찰 28억

한줄 요약

솔직히 말하면, 감정가와 최저입찰가 차이가 없어 투자 판단에 신중함이 필요합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 서울특별시 종로구 평창동 445-1

서울 종로구 평창동은 고급 주택가로 유명한 지역입니다. 이 물건은 422㎡ 대지에 위치해 있으며, 현재 기도원으로 사용 중입니다. 주변은 조용하고 쾌적한 환경이지만, 접근성이 다소 떨어질 수 있습니다. 교통은 차량 이용이 편리한 편이나 대중교통 접근성은 아쉬울 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

현재 최저입찰가는 28억 1,364만 원으로, 감정가와 동일하게 책정됐습니다. 3회 유찰된 상황인데도 불구하고 가격이 그대로인 점은 의문입니다. 인근 시세와 비교했을 때, 약 25% 정도 저렴할 것으로 예상됩니다. 그러나, 예상 낙찰가는 29억 5,432만 원 전후로 볼 때, 초기 투자 금액이 만만치 않을 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 10월 11일 근저당으로, 선순위 권리도 없어 보입니다. 유치권이 부존재한다고 확인되었으니, 이 부분은 안심할 수 있지만, 위반건축물로 등재된 점은 리스크로 작용할 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서로 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 이 정도 크기의 부동산은 투자 수익률을 높이기 위해 개발이나 리모델링이 필요할 수 있습니다. 그러나, 위반건축물 문제와 폐기물 처리 등 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 종로구의 입지적 장점은 크지만, 초기 투자 비용과 리스크를 감안해야 합니다.

내가 입찰한다면

솔직히, 이 물건에 입찰하려면 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 30억 내외로 설정할 것을 추천합니다. 취등록세는 약 1억 3,589만 원 정도로 예상되며, 총 투자금은 31억을 넘지 않도록 조절이 필요합니다. 유찰이 계속된 이유를 충분히 고려하고, 위반건축물 문제 해결 가능성을 반드시 검토해야 합니다.