전주 송천동 상가 경매, 4회 유찰 3.9억

한줄 요약

4회 유찰된 송천동 상가, 감정가의 70%로 매력적인 가격이지만, 왜 유찰되었는지 꼼꼼한 검토가 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1329-1 로마네시티현대썬앤빌전주 1층141호

이 물건은 전북 전주시 덕진구 송천동2가에 위치한 로마네시티현대썬앤빌전주의 1층 141호 상가입니다. 면적은 34.2㎡(약 10.3평)로, 작은 규모의 상가입니다. 주변은 상업지역으로, 교통 접근성이 나쁘지 않은 편입니다. 하지만 상권 활성화 정도에 대해서는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 5억 6,100만원이지만, 최저입찰가는 3억 9,270만원으로 감정가의 70% 수준입니다. 인근 시세와 비교하면 약 30% 저렴하게 나왔습니다. 다만, 4회 유찰되며 최저입찰가가 상당히 낮아진 상황이기 때문에, 이를 기회로 삼을 수 있습니다. 예상 낙찰가를 4억 1,233만원 전후로 잡고, 추가 비용까지 고려해야 합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 5월 13일 설정된 근저당권입니다. 현재 공실 상태이며, 초기 조사서에 착오로 기재된 임차인 정보는 삭제되었습니다. 등기부와 현황조사서 모두 확인이 필요하며, 특별한 임차인 대항력 문제는 없어 보입니다. 유치권이나 법정지상권 가능성도 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 4회 유찰된 점은 신중하게 봐야 합니다. 상가의 활성화 여부와 명도 비용 등을 고려해야 합니다. 예상 수익률은 인근 상가 임대 시세에 따라 달라지겠지만, 현재 매입가로 볼 때 높은 수익률을 기대하기는 어려울 수 있습니다. 다만, 상권이 활성화되거나 주변 개발 호재가 있을 경우 장기적으로는 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

입찰에 참여한다면 경쟁률은 그리 높지 않을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 최저입찰가보다 약간 높은 수준인 4억 이하로 잡는 것이 좋습니다. 취등록세는 약 1,896만원 정도 예상됩니다. 명도 비용도 추가로 고려해야 하며, 이 물건의 장기적인 수익 가능성을 신중히 평가한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.