전주 효자동 상가 경매, 3회 유찰 3.7억

한줄 요약

전주 효자동 상가, 3회 유찰로 감정가 대비 66% 할인! 하지만 현황 공실이 걸림돌.

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경매물건 주소 보기 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1534-5 1층102호

전주시 완산구 효자동3가에 위치한 '일달라 커피' 상가입니다. 면적은 약 94.9㎡(28.7평)로, 1층 102호에 자리하고 있어 접근성이 좋습니다. 주변 환경은 전형적인 주거지역과 상업시설이 혼재된 지역으로, 비교적 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 곳입니다. 교통은 인근에 버스노선이 잘 발달되어 있어 접근성이 무난한 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 11억원이었지만, 3회 유찰되며 현재 최저입찰가는 3억 7,730만원으로 감정가의 34% 수준으로 떨어졌습니다. 인근 상가의 실거래가와 비교했을 때, 상당한 할인율을 적용받은 상태입니다. 내 경험상, 유찰이 여러 번 반복된 물건은 그만한 이유가 있는 경우가 많으니 주의가 필요합니다. 예상 낙찰가는 주변 낙찰가율을 고려했을 때 약 3억 9,616만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 4월 5일 설정된 근저당권입니다. 현황 공실이지만 상가 내 물건이 비치되어 있어, 실제 명도 과정에서 복잡한 상황이 발생할 가능성이 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하며, 대항력 여부에 따라 배당관계가 달라질 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권의 문제는 현재로서는 확인되지 않았으나, 현황조사서에서 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰된 점은 가격 매력도가 높아졌다는 의미이기도 하지만, 동시에 유찰 사유를 반드시 파악해야 한다는 경고이기도 합니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 이상을 기대할 수 있을 것입니다. 다만, 상가 내 비치된 물건 처리 문제나 명도 과정의 복잡도가 리스크로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

이 물건에 입찰한다면 예상 경쟁률은 중간 정도로 보입니다. 감정가 대비 큰 폭으로 낮아진 가격은 매력적이지만, 현황 공실과 비치된 물건 등으로 인해 입찰을 망설이는 투자자도 있을 것입니다. 권장 입찰가는 3억 9,600만원 정도로 예상되며, 취등록세 약 1,822만원을 포함한 총 투자금은 대략 4억 1,400만원 정도가 필요합니다. 명도 문제가 다소 걸리긴 하지만, 장기적 관점에서 안정적인 수익을 기대할 수 있는 매력적인 물건입니다.