초량동 부동산 경매, 2회 유찰 8천만

한줄 요약

가격은 매력적이지만, 지분매각과 도로 점유 등 권리 문제를 꼼꼼히 따져야 합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 부산광역시 동구 초량동 794-379

부산 동구 초량동에 위치한 이 부동산은 면적 93.0㎡로, 비교적 넓은 편입니다. 주변은 주거 지역으로, 생활 편의시설이 가까워 실거주 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 교통편도 나쁘지 않아 접근성이 좋습니다.

가격이 말해주는 것

감정가 1억 7,521만원에서 2회 유찰되어 현재 최저입찰가 8,585만원에 내려왔습니다. 이는 감정가의 48% 수준으로, 인근 시세 대비 상당히 저렴합니다. 인근 비슷한 면적의 실거래가가 약 1억 2천만원 수준인 점을 고려하면 약 28% 저렴한 가격입니다. 예상 낙찰가는 9,014만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 6월 27일 경매개시결정입니다. 특이사항으로는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 지분매각 등이 있으며, 공유자 우선매수권이 1회 행사 가능합니다. 특히, 일부 토지가 도로이며 타인 점유 부분이 있어 명도 과정에서 어려움이 예상됩니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 가격 매력은 확실하지만 지분매각과 도로 점유라는 리스크가 큽니다. 예상 수익률을 계산해보면, 월세 전환 시 연 5.2% 정도로 나쁘지 않지만, 명도와 권리 문제 해결이 관건입니다. 부동산 시장이 안정적이라면 가격 상승 여지도 있겠지만, 변동성이 큰 시기에는 신중한 접근이 필요합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 이 물건의 경쟁률은 중간 정도로 예상됩니다. 지분매각과 도로 점유 문제 때문에 입찰을 주저하는 사람이 많겠지만, 그만큼 경쟁이 덜할 수도 있습니다. 권장 입찰가는 9,000만원 정도로 잡고, 취등록세 약 414만원을 포함해 총 투자금을 9,414만원으로 예상합니다. 단, 명도 난이도와 권리 문제를 해결할 자신이 있어야 하니 꼼꼼히 따져보길 권합니다.