범서 천상리 부동산 경매, 2회 유찰 6천만

한줄 요약

솔직히 말하면, 지분매각 특성으로 인해 신중한 접근이 필요한 경매 물건입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 653-2

울산광역시 울주군 범서읍 천상리에 위치한 이 물건은 90㎡(약 27.2평) 규모로, 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있는 지역입니다. 도로 접근성이 나쁘지 않아 교통 편의성은 괜찮지만, 건축 중인 건물이 포함되어 있어 현장 확인이 필수입니다.

가격이 말해주는 것

이 물건의 감정가는 1억 3,309만원이었지만 현재 최저입찰가는 6,521만원으로, 감정가의 49% 수준입니다. 2번 유찰되면서 가격이 많이 내려갔지만, 인근 시세와 비교하여 여전히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 약 6,847만원 전후로 추정됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 5월 31일의 가압류로 설정되어 있습니다. 중요한 점은 지분매각이라는 특성상, 토지의 소유권 행사에 제한이 있을 수 있다는 점입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 제시외 건물은 매각에서 제외되어 있다는 점도 유념해야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성도 배제할 수 없으니 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

투자 관점에서 본다면, 예상 수익률을 계산하기 전에 지분매각으로 인한 법적 리스크를 충분히 고려해야 합니다. 범서읍 일대는 개발 여력이 있는 지역이지만, 현재의 불확실성으로 인해 신중한 접근이 필요합니다. 건축 중인 건물과 관련된 사항은 반드시 관할 주무관서에서 확인해야 하며, 이는 투자 결정에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건에 입찰할 때는 예상 경쟁률이 낮을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 6,800만원 수준으로 설정하는 것이 적절하며, 취등록세는 약 315만원가량 예상됩니다. 다만, 지분매각의 복잡성 때문에 명도 난이도가 높을 수 있으니, 해당 리스크를 충분히 감안하고 접근할 필요가 있습니다.