울주 웅촌면 토지 경매, 1회 유찰 7.6억

한줄 요약

상업 용지로 활용 가능성이 높은 울주군 웅촌면 토지경매, 1회 유찰로 가격 매력적입니다.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 울주군 웅촌면 정주권로 207

울산광역시 울주군 웅촌면 정주권로에 위치한 토지로, 넓이 2443.0㎡ (약 739평)에 달합니다. 주변은 주거지역과 상업지역이 혼재되어 있어 활용 가능성이 높습니다. 도심과의 접근성도 나쁘지 않아 장기적으로 가치 상승 가능성이 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 10억 9,385만원이었으나, 1회 유찰로 인해 최저입찰가는 7억 6,569만원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 31% 할인된 금액이며, 인근 비슷한 용도의 토지 시세와 비교해도 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 약 8억 398만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 11월 24일 설정된 근저당권이므로, 이를 기준으로 모든 후순위 권리는 말소될 것입니다. 특이사항으로는 제시외 건물들이 일괄 매각에 포함되며, 토지의 현황이 '잡종지'로 농지취득자격증명이 필요 없다는 점은 매수자에게 유리할 수 있습니다. 단, 제시외 기계기구는 매각에서 제외되니 주의가 필요합니다. 임차인 현황은 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 토지의 가장 큰 매력은 상업 용도로의 개발 가능성입니다. 울주군이 점차 발전하고 있다는 점과, 도심과의 접근성도 긍정적입니다. 다만, 제시외 건물 및 기계기구 관련 사항은 정확하게 확인해야 합니다. 예상 수익률은 용도에 따라 다르겠지만, 상업 용도로 개발 시 상당한 매출을 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 다소 높아질 가능성이 있습니다. 감정가 대비 큰 폭으로 할인된 점과 상업적 활용 가능성 때문입니다. 권장 입찰가는 8억 원 수준으로 예상되며, 취등록세 약 3,698만원을 포함해 총 투자금은 약 8.4억 원 정도로 잡아야 할 것 같습니다. 다만, 제시외 건물과 기계기구 상태를 충분히 파악한 후 입찰 결정을 해야 할 것입니다.