진해 여좌동 부동산 경매, 2회 유찰 3.1억

한줄 요약

진해 여좌동 부동산 경매, 2회 유찰로 3억대 초반까지 가격이 내려왔습니다.

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경매물건 주소 보기 경상남도 창원시 진해구 여좌동 769-1

창원시 진해구 여좌동에 위치한 이 부동산은 292.1㎡(약 88.4평)로 상당히 넓은 면적을 자랑합니다. 주변은 주택가로 형성되어 있어 거주 환경은 무난합니다. 다만, 대중교통 접근성이나 생활 편의 시설은 조금 떨어질 수 있으니 이 부분을 고려해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 6억 3,952만원이지만 두 번의 유찰을 거치면서 현재 최저입찰가는 3억 1,336만원으로 떨어졌습니다. 감정가 대비 52% 할인된 가격으로, 인근 시세와 비교했을 때도 상당히 매력적인 가격입니다. 예상 낙찰가는 3억 2,903만원 정도로 예측되며, 이는 인근 실거래가 대비 약 28% 저렴한 수준입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 6월 2일 설정된 근저당권입니다. 여기서 주의할 점은 대항력 있는 임차인이 있을 수 있으며, 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 점입니다. 또한, 정확한 경계 확인을 위해 측량이 필요할 수 있습니다. 이런 부분들은 입찰 전 반드시 꼼꼼히 확인해야 할 사항입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 가격 매력도는 상당합니다. 다만, 임차인 대항력이나 전세권 인수 등의 리스크가 존재합니다. 투자 수익률은 안정적일 것으로 예상되나, 명도 과정에서의 어려움 등 법적 절차를 고려해야 합니다. 지역적 호재는 크지 않지만, 경남 창원시의 발전 가능성을 염두에 두고 접근하는 것도 방법입니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 두 번의 유찰로 인해 다소 낮을 수 있지만, 가격 매력도가 높아져 관심을 가질 사람도 많을 것입니다. 권장 입찰가는 3억 2,903만원 전후로 설정하고, 취등록세 약 1,513만원을 포함한 총 투자금은 3억 4,416만원 정도 예상됩니다. 리스크를 감안하여 신중한 입찰 전략이 필요합니다.