법원 경매장 10년 다녀보니 초보가 돈 잃는 물건은 따로 있더라

처음 입찰장 갔던 날, 분위기에 먼저 눌렸습니다

처음 법원 경매장에 들어갔던 날을 아직도 기억합니다. 사람들은 생각보다 조용했고, 다들 종이 한 장을 들고 무표정하게 앉아 있었습니다. 저는 그때 감정가 2억 4천만 원짜리 아파트를 보러 갔는데, 유찰이 두 번 돼서 최저가가 1억 5천만 원대까지 내려온 물건이었습니다. 숫자만 보면 싸 보였죠. 그런데 현장 분위기에서는 이상하게 마음이 급해집니다. 남들도 다 노리는 것 같고, 지금 안 쓰면 기회를 놓칠 것 같고, 괜히 한 장 더 써야 할 것 같은 기분이 듭니다.

경매에서 초보가 가장 먼저 조심해야 하는 건 물건 자체보다 자기 마음입니다. 싸게 보이는 숫자에 끌려가면 권리분석도 대충 보이고, 명도 비용도 작게 느껴지고, 대출 한도도 낙관적으로 계산하게 됩니다. 저도 초반에는 그랬습니다. 낙찰만 받으면 돈 버는 줄 알았습니다. 그런데 실제로는 낙찰받는 순간부터 돈이 나가기 시작합니다. 취득세, 법무사 비용, 미납관리비, 이사비, 수리비, 잔금 이자까지 붙으면 처음 계산한 수익이 반 토막 나는 경우가 많습니다.

경매에서 싼 물건이 항상 좋은 물건은 아닙니다

감정가 3억짜리가 2억 1천만 원까지 내려오면 누구나 눈이 갑니다. 그런데 왜 두 번, 세 번 유찰됐는지부터 봐야 합니다. 단순히 시장이 안 좋아서일 수도 있지만, 권리상 하자가 있거나 점유자가 까다롭거나, 현황이 공부와 다르거나, 대출이 잘 안 나오는 물건일 수도 있습니다.

예전에 수도권 빌라 하나를 본 적이 있습니다. 최저가가 주변 실거래가보다 25% 정도 낮았습니다. 겉으로는 좋아 보였는데, 등기부를 보니 선순위 임차인이 있었고 배당요구를 하지 않았습니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인이 보증금을 전부 못 받으면 낙찰자가 인수할 수 있는 구조였습니다. 보증금이 8천만 원이었고, 이걸 반영하면 싸기는커녕 오히려 시세보다 비싼 물건이었습니다. 입찰장에서는 이런 물건에도 사람이 들어갑니다. 왜냐하면 최저가만 보고 들어오는 사람이 꼭 있기 때문입니다.

경매는 할인 쇼핑이 아닙니다. 할인처럼 보이는 이유가 있습니다. 그 이유를 숫자로 설명할 수 없으면 입찰하지 않는 게 낫습니다. 저는 지금도 마음에 드는 물건이 나오면 제일 먼저 이 질문을 던집니다. 이 물건은 왜 여기까지 떨어졌나. 그 답이 명확하지 않으면 입찰표를 쓰지 않습니다.

권리분석은 등기부 한 장으로 끝나지 않습니다

초보 때 가장 많이 하는 착각이 등기부등본만 보면 권리분석이 끝난다고 생각하는 겁니다. 물론 등기부는 기본입니다. 말소기준권리, 근저당, 가압류, 압류, 임차권등기, 가처분 같은 것들은 반드시 봐야 합니다. 그런데 경매에서는 등기부에 안 보이는 문제가 더 무섭습니다.

대표적인 게 임차인입니다. 임차인의 전입일자, 확정일자, 배당요구 여부, 실제 점유 여부를 같이 봐야 합니다. 매각물건명세서에 적힌 내용도 중요하지만 현장 확인 없이 그대로 믿으면 위험합니다. 저는 예전에 문 닫힌 다세대주택을 보러 갔는데, 우편함에는 다른 이름이 세 개나 붙어 있었습니다. 주민센터에서 전입세대 열람을 하고, 주변 중개업소에 물어보고, 관리비 체납까지 확인해보니 실제 점유 관계가 생각보다 복잡했습니다. 입찰은 포기했습니다. 그 물건은 낙찰 후 명도까지 7개월 넘게 걸렸다는 이야기를 나중에 들었습니다.

• 말소기준권리보다 앞선 권리가 있는지 확인해야 합니다.
• 대항력 있는 임차인이 보증금을 전부 배당받는 구조인지 계산해야 합니다.
• 현황조사서와 실제 점유 상태가 맞는지 현장에서 봐야 합니다.
• 미납관리비, 체납 공과금, 수리 상태를 비용으로 반영해야 합니다.

권리분석은 맞고 틀리고의 문제가 아니라, 돈으로 환산하는 작업에 가깝습니다. 위험이 있으면 무조건 나쁜 물건이라는 뜻은 아닙니다. 다만 그 위험을 가격에 반영하지 못하면 그때부터 투자가 아니라 운에 맡기는 일이 됩니다.

명도는 서류보다 사람이 어렵습니다

경매를 책으로 배울 때는 명도가 간단해 보입니다. 낙찰받고 잔금 내고, 인도명령 신청하고, 안 나가면 강제집행하면 된다고 배웁니다. 절차만 놓고 보면 맞는 말입니다. 그런데 현장은 그렇게 깔끔하지 않습니다. 집 안에 사람이 살고 있고, 그 사람도 사정이 있습니다. 보증금을 못 받는 임차인일 수도 있고, 사업이 망한 소유자일 수도 있고, 가족 문제로 버티는 경우도 있습니다.

제가 낙찰받았던 한 아파트는 점유자가 소유자였습니다. 처음 통화에서는 바로 나가겠다고 했습니다. 그런데 잔금 납부 후 말을 바꿨습니다. 이사 갈 집이 없다, 시간이 더 필요하다, 이사비를 달라. 결국 협의로 250만 원을 지급하고 날짜를 확정했습니다. 누군가는 왜 돈을 주냐고 말할 수 있습니다. 근데 한 달 지연되면 대출 이자, 관리비, 기회비용이 붙습니다. 강제집행까지 가면 예납금과 시간도 들어갑니다. 현장에서는 감정 싸움보다 계산이 먼저입니다.

명도 비용은 입찰 전에 넣어야 합니다. 저는 주거용 물건이면 최소 200만 원에서 500만 원 정도는 별도 비용으로 잡습니다. 상가나 공장처럼 집기와 영업 문제가 얽힌 물건은 훨씬 더 크게 봅니다. 낙찰가만 잘 써서 수익이 나는 게 아니라, 낙찰 후 지출을 얼마나 냉정하게 잡느냐가 수익을 가릅니다.

대출과 세금까지 넣어야 진짜 수익이 보입니다

경매 수익 계산할 때 많은 분들이 낙찰가와 매도가만 비교합니다. 예를 들어 시세 3억 원짜리를 2억 5천만 원에 낙찰받으면 5천만 원 남는다고 생각합니다. 실제로는 그렇게 단순하지 않습니다. 취득세와 등기 비용으로 몇백만 원이 나가고, 잔금대출 이자가 붙고, 수리비가 들어가고, 중개수수료와 보유기간 비용도 있습니다. 매도 시 양도소득세까지 보면 손에 남는 돈은 생각보다 작습니다.

특히 경락잔금대출은 사전에 확인해야 합니다. 물건 종류, 지역, 개인 신용, 소득, 규제 여부에 따라 한도가 달라집니다. 낙찰받고 나서 대출이 생각보다 적게 나오면 정말 곤란합니다. 보증금 10%는 이미 냈고, 잔금 기한은 정해져 있습니다. 잔금 못 내면 보증금을 날릴 수 있습니다. 그래서 저는 입찰 전 최소 두 군데 이상 대출 상담을 해봅니다. 말로만 가능한 한도 말고, 해당 물건 기준으로 어느 정도까지 가능한지 확인합니다.

제가 입찰 전에 쓰는 간단한 계산 방식

예상 매도가에서 낙찰가만 빼지 않습니다. 취득 비용, 대출 이자, 명도 비용, 수리비, 관리비, 중개수수료, 세금을 모두 뺍니다. 그리고 최소한의 안전마진을 둡니다. 제 기준으로 초보라면 예상 수익이 1천만 원 이하인 물건은 조심스럽게 봐야 합니다. 작은 변수 하나로 수익이 사라질 수 있기 때문입니다.

경매는 분명 기회가 있는 시장입니다. 하지만 남들이 놓친 물건을 싸게 줍는 게임이 아닙니다. 남들이 피한 이유를 끝까지 확인하고, 그 위험을 감당할 가격으로만 들어가는 일에 가깝습니다. 입찰표를 쓰는 순간은 1분도 안 걸리지만, 그 전에 해야 할 확인은 며칠이 걸립니다. 저는 아직도 입찰장에 갈 때마다 빈손으로 돌아올 준비를 하고 갑니다. 좋은 물건을 잡는 것보다 나쁜 물건을 피하는 능력이 오래 버티는 데 훨씬 중요했습니다.