기흥 상갈동 아파트 경매, 2회 유찰 3.1억

한줄 요약

가격은 매력적이지만, 유찰 원인을 확실히 파악하고 가야 안전한 경매!

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 경기도 용인시 기흥구 금화로11번길 10, 305동 9층902호 (상갈동,금화마을주공그린빌)

경기도 용인시 기흥구 금화로11번길 10, 금화마을주공그린빌 305동 9층 902호에 위치한 아파트입니다. 면적은 60.0㎡(약 18.1평)로, 실거주 및 투자 모두 적합한 크기입니다. 주변은 주거지역으로, 학교와 상업시설, 교통이 편리하게 자리잡고 있어 생활 환경은 괜찮습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 5억 5,400만원이지만 2회 유찰되어 최저입찰가가 3억 1,850만원까지 내려왔습니다. 인근 동일 면적 아파트의 실거래가는 약 4억 5천만원 정도로, 현재 가격은 시세 대비 30% 이상 저렴합니다. 내 경험상, 이런 가격대는 매력적이지만 유찰 이유를 반드시 체크해야 합니다. 참고로, 예상 낙찰가는 5억 8,170만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 1월 11일 경매개시결정으로, 등기부상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 임차인 현황이 불확실하니 등기부와 현황조사서를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 임차인이 대항력을 가질 수 있는 전입일과 확정일자를 반드시 확인하세요. 유치권이나 법정지상권은 없어 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 현재 가격은 매우 매력적입니다. 그러나 경매가 두 번 유찰된 이유에 대해 충분히 조사해야 합니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5%대가 예상됩니다. 하지만, 주변 개발 호재나 대규모 계획은 없는 것으로 보입니다. 따라서 가격 메리트에 기반한 단기 투자로 접근하는 것이 안전합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 이런 물건은 경쟁률이 높을 가능성이 큽니다. 3억대 초반에서는 경쟁이 치열할 테니, 3억 5천만원까지는 고려해보세요. 취등록세는 약 2,675만원 정도로 예상되니, 총 투자금은 약 3억 8천만원으로 잡고 전략을 세우면 됩니다. 유찰 이유를 철저히 분석하고, 명도 가능성도 확인한 후 결정하세요.