청도 서원리 부동산 경매, 4회 유찰 4.2억

한줄 요약

4회 유찰로 최저가 24%까지 떨어진 대형 부동산 경매 물건, 하지만 권리분석이 중요합니다.

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경매물건 주소 보기 경상북도 청도군 이서면 서원리 387-1

경상북도 청도군 이서면 서원리에 위치한 이 부동산은 면적이 무려 6,593.8㎡(약 1,994.6평)에 달합니다. 청도는 대구에서 접근성이 좋고, 자연환경이 뛰어난 지역으로 주말 농장이나 전원주택 용도로 인기가 많습니다. 다만, 대중교통은 다소 불편할 수 있어 자가 차량이 필수입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 17억 6,112만원이었으나, 4회 유찰로 최저입찰가는 4억 2,284만원까지 떨어졌습니다. 이는 감정가의 24% 수준으로, 현재 상태로는 '세일 막바지' 같은 느낌이죠. 인근 유사 부동산의 실거래가와 비교하면 약 76% 할인된 가격이지만, 청도 지역의 특성을 고려할 때 이 정도 할인은 그리 흔치 않습니다. 예상 낙찰가는 4억 4,398만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

솔직히 말하면, 이 물건의 권리분석이 가장 중요한 부분입니다. 말소기준권리가 2022년 6월 24일 설정된 근저당권으로, 이보다 후순위인 권리는 문제없이 소멸됩니다. 다만 목록 4의 제시외 건물은 미등기 상태이며, 목록 7의 농지취득자격증명원이 필요합니다. 이 서류가 없으면 보증금을 돌려받지 못할 수도 있어 주의가 필요합니다. 또한, 원상회복명령 가능성과 지상에 식재된 복숭아나무 6주가 매각에 포함되어 있다는 점도 알아두세요.

투자 관점에서 보면

청도는 전원주택 수요가 늘고 있는 지역이지만, 솔직히 말해 투자 수익률을 바로 기대하기는 어렵습니다. 다만, 장기적으로 개발 가능성이 있다면 다른 이야기가 될 수 있겠죠. 현재 시점에서는 리스크가 꽤 크기 때문에 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 예상보다 경쟁이 덜할 수 있습니다. 4회 유찰된 물건은 많은 이들이 리스크를 우려할 가능성이 크기 때문이죠. 입찰가는 4억 4,398만원을 초과하지 않는 것이 좋겠습니다. 취등록세는 약 2,042만원 정도로 예상되며, 최종적으로 4억 6천만원 정도의 총 투자금이 필요할 것으로 보입니다.