호매실동 상가 경매, 1회 유찰 56억

한줄 요약

솔직히 말하면, 감정가 대비 30% 저렴한 가격은 매력적이지만, 내부 공사가 중단된 상태와 유치권 문제는 신중한 판단이 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 경기도 수원시 권선구 서수원로 361, 2층201호 (호매실동,에이스에비뉴더퍼스트)

경기도 수원시 권선구 호매실동에 위치한 상가로, 에이스에비뉴더퍼스트 2층 201호입니다. 총 면적은 0.0㎡로 명시되어 있으나, 실제 면적 확인이 필요해 보입니다. 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어, 상업적 입지로 나쁘지 않습니다. 교통 또한 수원시 중심지에서 멀지 않아 접근성이 좋습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 81억 1,500만원이지만 현재 최저입찰가는 56억 8,050만원으로 1회 유찰 후 30% 할인된 금액입니다. 인근 상가 시세와 비교했을 때, 감정가의 70% 수준으로 시작하니 초기 투자 비용이 상대적으로 낮아 매력적입니다. 예상 낙찰가는 59억 6,452만원 선으로, 이 정도면 경쟁률이 높아질 가능성이 큽니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 10월 31일 설정된 근저당권입니다. 특이한 점은 내부에 유치권 행사 현수막이 걸려 있다는 것인데, 이 유치권의 성립 여부는 확실치 않아 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

이 상가의 가장 큰 매력은 30% 할인된 가격과 주거 및 상업 시설의 혼재로 인한 상업적 잠재력입니다. 그러나 내부 공사가 중단된 상태와 유치권의 불확실성은 리스크로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률은 공사 완료 후 임대 수익을 감안하면 긍정적일 수 있지만, 공사 비용 및 유치권 해결 비용을 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 유치권 문제와 내부 공사 중단 상태는 걸림돌입니다. 하지만 이런 리스크를 감수할 수 있다면 감정가 대비 큰 할인율은 매력적입니다. 예상 경쟁률이 높아질 수 있으니 58억 선에서 입찰을 고려해볼 만합니다. 취등록세는 약 2억 7,436만원으로, 총 투자금은 61억 전후로 예상됩니다.