동구 용전동 부동산 경매, 2회 유찰 45.8억

한줄 요약

2회 유찰로 가격이 45.8억까지 내려왔지만, 제시외 건물과 법정지상권 리스크가 걸리는 물건입니다.

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경매물건 주소 보기 대전광역시 동구 용전동 20-1

대전광역시 동구 용전동에 위치한 이 부동산은 면적이 4381.2㎡(약 1325.3평)으로 상당히 큽니다. 대전의 주요 상업지구와 가까워 입지 조건은 매력적입니다. 하지만 제시외 건물로 인해 매각에서 제외되는 부분이 있어, 실제 활용 가능 면적을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 133억 6,266만원이었지만, 2회 유찰로 45억 8,339만원까지 내려왔습니다. 인근 상업용 부동산 시세를 고려할 때 약 66% 할인된 가격입니다. 예상 낙찰가는 약 48억 1,256만원으로, 여전히 시세보다 저렴하다고 볼 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 7월 9일에 설정된 소유권이전청구권가등기입니다. 이 부동산에 매각에서 제외되는 제시외 건물이 있어, 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 확인해야 하고, 이는 입찰 전 반드시 체크해야 할 사항입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 제시외 건물과 법정지상권 성립 여부가 가장 큰 리스크입니다. 하지만 가격이 많이 내려온 만큼, 이를 감안해도 수익률이 나쁘지 않을 수 있습니다. 대전의 재개발 호재도 긍정적 요소입니다. 그러나 이러한 리스크는 항상 가시적인 수익률에 영향을 미칠 수 있으니 조심해야 합니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 제시외 건물과 법정지상권 문제로 인해 꺼리는 투자자가 많을 수 있기 때문이죠. 권장 입찰가는 최저가에서 조금 더 높은 48억 전후가 적절할 것입니다. 취등록세는 약 2억 2,137만원이 추가로 들 것으로 예상됩니다. 만약 제시외 건물 문제를 해결할 수 있는 방안이 있다면, 충분히 고려해볼 만한 물건입니다.