김제 부량면 부동산 경매, 2회 유찰 6.3억

한줄 요약

2회 유찰로 절반 가격에, 하지만 제시외 건물과 임차인 문제는 꼼꼼히 체크해야.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/4126

경매물건 주소 보기 전북특별자치도 김제시 부량면 용골길 16

이 물건은 전북특별자치도 김제시 부량면 용골길에 위치한 부동산입니다. 면적은 3891㎡로, 약 1177평 정도 됩니다. 주변은 농지와 일부 공장이 섞여 있는 지역으로, 대규모 개발보다는 소규모 사업이나 창고용으로 적합할 수 있습니다. 교통 측면에서는 대중교통보다는 차량 접근이 필수적일 것 같습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 12억 8,206만원에서 시작했지만, 2회 유찰로 최저입찰가가 6억 2,821만원까지 내려왔습니다. 감정가의 49% 수준으로, 인근 시세 대비 상당한 할인율을 보여줍니다. 예상 낙찰가는 약 6억 5,962만원 정도로 추정됩니다. 솔직히 말하면, 이 정도 가격이라면 투자 매력도가 높아 보이지만, 왜 유찰되었는지를 명확히 알아야 합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년과 2015년에 설정된 근저당권이 있습니다. 제시외 건물과 수목, 기계·기구 등이 포함되어 있어 복잡한 점이 있습니다. 특히 부속창고 127.5㎡ 두 개가 미등기 상태라는 점은 주의가 필요합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 꼼꼼히 확인해야 합니다. 유치권이나 법정지상권 이슈도 배제할 수 없으니, 법적 자문을 받는 것이 좋겠습니다.

투자 관점에서 보면

예상 수익률을 보면, 월세 전환 시 연 5% 이상의 수익률을 기대할 수 있을 것 같습니다. 하지만 한 가지 걸리는 건, 제시외 건물과 임차인 문제로 인해 명도 난이도가 높을 수 있다는 점입니다. 지역적인 호재는 크지 않지만, 저렴하게 매입 후 장기 보유 전략이 나쁘지 않을 수 있습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 2회 유찰로 인해 높아질 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 6억 5,000만원 전후로 잡고, 취등록세 약 3,034만원을 포함해 총 투자금은 약 6억 8,000만원 정도로 예상합니다. 솔직히 말하면, 이 물건에 입찰한다면 권리 분석을 철저히 하고, 제시외 사항들에 대한 충분한 이해가 필요하다고 생각됩니다.