밀양 가곡동 부동산 경매, 3회 유찰 5.3억

한줄 요약

3회 유찰 후 오는 11월 16일, 5억 3,038만원에 재입찰 예정인 밀양 가곡동 부동산 경매. 도로 저촉 및 LPG저장소에 유의할 것.

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경매물건 주소 경상남도 밀양시 가곡동 349-14

밀양시 가곡동에 위치한 이 부동산은 총 면적이 1511.0㎡로, 평수로 따지면 457.1평 정도 됩니다. 넓은 면적 덕분에 다양한 용도로 활용할 수 있는 가능성이 충분합니다. 하지만, 도시계획도로에 일부 면적이 저촉된다는 점과 일부 지상에 LPG저장소가 있다는 점은 고려해야 할 사항입니다. 주변 환경을 살펴보면, 밀양은 전형적인 도심보다는 자연과 어우러진 환경이 강점입니다. 그만큼 개발 호재는 다소 제한적일 수 있겠지만, 자연환경을 선호하는 수요층에는 매력적일 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가 15억 4,632만원에서 3회 유찰되며 현재 최저입찰가는 5억 3,038만원으로, 감정가의 34% 수준입니다. 유찰이 반복된 이유를 잘 살펴봐야 하겠지만, 가격 측면에서는 큰 매력이 있는 셈입니다. 인근 지역의 실거래가와 비교했을 때, 약 66%가량 할인된 가격이라서 가격 메리트는 확실하다고 볼 수 있어요. 예상 낙찰가는 5억 5,690만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 5월 13일 설정된 근저당권입니다. 이 외에 특이사항으로는 부동산의 일부가 도시계획도로에 저촉된다는 점, 그리고 LPG저장소가 있다는 점입니다. 이 두 가지 요소가 부동산 활용에 어떤 영향을 미칠지 잘 분석해야 합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 부동산은 기회와 리스크가 공존합니다. 가격적인 메리트는 분명하지만, 도시계획도로 저촉과 타인 점유의 LPG저장소는 리스크로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률 측면에서는 큰 기대를 할 수 없지만, 장기적으로 봤을 때 자연 환경을 선호하는 이들에게는 매력적일 수 있습니다. 다만, 추가 개발이나 변화가 없는 이상 큰 호재를 기대하긴 어렵습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 부동산에 입찰한다면 입찰 경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 리스크 요인을 감안해 권장 입찰가는 5억 5천만원 초반대가 적절해 보입니다. 취등록세는 약 2,561만원으로 예상되며, 총 투자금액을 염두에 두고 입찰 전략을 세워야 합니다. 확실한 계획이 없다면, 리스크를 감안해 신중히 접근하는 것이 좋겠습니다.