밀양 구기리 부동산 경매, 3회 유찰 1.4억

한줄 요약

3회 유찰로 가격이 1억 4,226만원까지 떨어진 밀양 구기리 부동산, 11월 16일 입찰 예정입니다. 분묘 기지권 문제와 농지 취득자격증명 필요 여부는 주의가 필요합니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/21039

경매물건 주소 경상남도 밀양시 청도면 구기리 산85

이번 경매 물건은 경상남도 밀양시 청도면 구기리에 위치한 대규모 토지로, 면적은 20,646㎡(약 6,245평)에 이릅니다. 주변은 전형적인 시골 마을 풍경으로, 농업 활동을 주로 하는 지역입니다. 현재 토지는 휴경지 상태이며, 분묘 기단석이 일부 위치해 있어 이를 고려해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 4억 1,476만원으로 시작했지만, 3회 유찰 후 최저입찰가는 1억 4,226만원으로 크게 낮아졌습니다. 이는 감정가의 약 66% 할인된 가격으로, 인근 유사 토지 시세와 비교해도 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 1억 4,937만원 전후로 보이며, 이는 최저입찰가보다 약간 높게 잡을 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2015년 9월 23일 설정된 근저당권입니다. 특이사항으로는 토지상에 분묘 기단석이 있으며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명해 추후 이장이나 법적 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한 농지취득자격증명원이 필요하므로, 이를 준비하지 못하면 보증금이 몰수될 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 투자 매력보다는 리스크가 큰 물건입니다. 분묘 문제와 농지 관련 서류 문제 등은 추후 처리 과정에서 비용과 시간이 더 들 수 있습니다. 그러나 1억 중반의 투자금으로 대규모 토지를 확보할 수 있다는 점은 큰 매력입니다. 예상 수익률은 분묘나 농지 문제를 어떻게 해결하느냐에 따라 크게 달라질 것으로 보입니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 분묘와 농지 관련 문제 때문에 입찰자들이 꺼릴 가능성이 높습니다. 내 경험상 권장 입찰가는 최저입찰가에 약간의 여유를 둔 1억 4,500만원 정도가 적당할 것 같습니다. 취등록세는 약 687만원이 예상되며, 총 투자금은 1억 5,187만원 정도로 예상됩니다. 충분한 법적 검토와 계획 없이 입찰에 나서는 것은 위험할 수 있습니다.