밀양 단장면 토지 경매, 10회 유찰 64만

한줄 요약

10회 유찰 후 11월 16일 재입찰, 최저가 64만원의 파격적인 가격. 하지만 맹지로 인한 접근성 문제와 분묘기지권 가능성은 주의 요망.

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경매물건 주소 경상남도 밀양시 단장면 구천리 1866

경상남도 밀양시 단장면 구천리에 위치한 이 토지는 총 면적 638㎡(약 193평)입니다. 주위는 전형적인 농촌 지역으로, 개발이나 상업 활동보다는 농업에 적합한 환경입니다. 그러나 솔직히 말하면, 이 위치는 교통 접근성이 좋지 않아 도시 생활과는 거리가 멉니다. 주변에 큰 도로도 없고, 기본적인 인프라가 부족하기 때문에 자급자족형 생활을 추구하는 분께는 맞을 수 있지만, 일반적인 투자자에게는 고민이 필요한 부분입니다.

가격이 말해주는 것

감정가 2,296만원에서 10회 유찰로 최저입찰가 64만원, 감정가의 2% 수준까지 떨어졌습니다. 이건 정말 파격적입니다. 하지만 인근 시세와 비교할 때 토지가 맹지라는 점을 감안하면, 단순한 가격적 매력보다는 리스크에 대한 철저한 분석이 필요합니다. 사실상 맹지인 점을 고려하면 예상 낙찰가는 68만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 11월 5일 설정된 근저당권입니다. 이보다 선순위 권리가 없어 말소 가능성은 크지만, 특이사항으로 지적도상 맹지라는 점과, 육안으로 식별이 어려운 분묘가 있을 수 있다는 점은 상당한 리스크입니다. 분묘기지권이 성립할 가능성이 있고, 인접지와의 경계가 불분명해 정확한 측량이 필요합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황 조사서를 통해 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 토지는 일반적인 투자 목적보다는 장기적인 관점에서의 가치 발굴이 필요합니다. 개발 호재는 현재로서는 미미하며, 맹지라는 점과 분묘기지권 가능성은 큰 악재로 작용합니다. 그러나, 장기적으로 주변 환경이 변화할 가능성이 있다면 모험심을 발휘해볼 만할 수도 있습니다. 예상 수익률은 현재로서는 확실치 않으며, 단기 수익보다는 장기 보유로 인한 가치 상승을 기대해야 합니다.

내가 입찰한다면

입찰 경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 솔직히 이 정도 조건이라면 경쟁자가 많지 않을 겁니다. 권장 입찰가는 최저가인 64만원으로 충분할 것으로 보이며, 취등록세는 약 3만원 정도로 예상됩니다. 하지만 입찰 전, 인근 지적 경계와 분묘 여부에 대한 철저한 현장 조사가 필수입니다. 최종적으로는 이 모든 리스크를 감안하고도 장기적인 가치 향상을 기대할 수 있을 때 도전해볼 만한 물건입니다.