전주 완산구 음식점 경매, 2회 유찰 6.2억

한줄 요약

솔직히 말하면, 감정가 대비 절반 가격으로 떨어졌지만, 이 물건은 경계구분 없이 하나의 실로 운영되어 있어 유찰된 이유를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 전북특별자치도 전주시 완산구 새터로 122-13, 1층101호

이 물건은 전주시 완산구 새터로에 위치한 1층 음식점입니다. 47.0㎡(14.2평) 크기로, 일괄매각 조건이라 경계 구분이 없습니다. 주변은 상업지구로, 유동인구가 많아 상업적 가치가 높습니다. 위치와 면적을 고려했을 때, 적당한 음식점 운영으로 수익을 기대할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가 12억 8,000만원에서 현재 최저입찰가 6억 2,720만원으로 감정가의 49% 수준입니다. 주변 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편이나, 2회 유찰된 만큼 그 이유를 반드시 확인해야 합니다. 예상 낙찰가는 약 6억 5,856만원 전후로 예측됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 8월 12일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 하며, 경계구분 없이 운영 중인 음식점이라 유치권이나 법정지상권 문제는 없을 것으로 보입니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 상업지구 내 음식점은 투자 매력이 있지만, 한 가지 걸리는 건 경계구분이 없다는 점입니다. 이 부분이 유찰의 주요 원인일 가능성이 큽니다. 예상 수익률은 운영 방식에 따라 다르겠지만, 월세 전환 시 연 5% 내외로 추정됩니다.

내가 입찰한다면

솔직히 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 경계구분 문제와 2회 유찰 이력이 있기 때문이죠. 권장 입찰가는 최저입찰가인 6억 2,720만원을 약간 상회하는 수준이 적절해 보입니다. 취등록세는 약 3,029만원으로, 총 투자금을 고려해 입찰해야 합니다. 결국 이 물건은 주변 상권과 자신의 운영 계획에 따라 신중히 결정해야 할 것입니다.