건물매매 직접 뛰어보니, 싸게 산 건물보다 버틸 수 있는 건물이 오래 남더라
얼마 전 본 건물 하나가 계속 마음에 걸렸습니다
얼마 전 수도권 외곽 법원 경매 물건을 보러 갔는데, 감정가 18억짜리 근린생활시설이 2회 유찰돼 11억대까지 내려와 있었습니다. 겉으로 보면 군침 도는 물건이죠. 대지 90평, 연면적 210평, 1층 상가에 2~4층은 사무실. 주변 실거래를 대충 보면 평당 단가도 나쁘지 않았습니다.
그런데 현장에 가보니 분위기가 달랐습니다. 1층 임차인은 장사가 거의 안 되고 있었고, 3층은 공실, 4층은 불법 증축 흔적이 보였습니다. 더 문제는 주차장이었습니다. 공부상 주차 대수는 맞는데 실제로는 옆 건물과 선을 물고 쓰는 구조였고, 진입로도 좁았습니다. 이런 건물은 낙찰가만 보고 들어가면 잔금 치르고 나서부터 속이 타기 시작합니다.
건물매매는 아파트처럼 단순하지 않습니다. 아파트는 같은 단지, 같은 평형, 같은 층이면 비교가 어느 정도 됩니다. 건물은 다릅니다. 도로 폭, 용도지역, 임차인 상태, 불법 건축물, 엘리베이터 유무, 누수, 대출 가능 금액, 임대료의 진짜 지급 여부까지 전부 따져야 합니다. 싸 보이는 가격에는 보통 이유가 붙어 있습니다.
건물 가격보다 먼저 봐야 하는 건 현금흐름입니다
초보 때는 저도 감정가 대비 몇 퍼센트 싸게 나왔는지를 먼저 봤습니다. 20억 감정가가 14억이면 싸다, 3회 유찰이면 기회다, 이런 식이었죠. 그런데 실제로 낙찰받아 운영해보면 중요한 건 매입가보다 매달 버틸 수 있느냐입니다.
예를 들어 15억에 건물을 산다고 해보겠습니다. 자기자본 5억, 대출 10억. 금리를 연 5%로 잡으면 이자만 1년에 5천만 원, 월 416만 원 정도입니다. 여기에 재산세, 종합부동산세 가능성, 화재보험, 승강기 관리비, 공용 전기료, 수선비, 중개수수료, 공실 기간 비용이 붙습니다. 월 임대료가 700만 원이라고 해서 700만 원이 내 돈이 아닙니다.
제가 보는 방식은 단순합니다. 현재 임대료에서 최소 20~30%는 흔들릴 수 있다고 봅니다. 공실이 하나 생기거나 임차인이 월세를 밀리면 바로 숫자가 바뀌거든요. 특히 오래된 상가건물은 수선비가 갑자기 터집니다. 옥상 방수 800만 원, 외벽 보수 1,500만 원, 배관 공사 600만 원. 이런 돈은 예고 없이 나갑니다.
- 현재 임대료가 실제 입금되고 있는지 통장 흐름 확인
- 보증금과 월세가 주변 시세보다 비정상적으로 높은지 비교
- 공실 발생 시 6개월 이상 버틸 자기자금 여부 계산
- 대출 이자 상승 시 월 부담액 재계산
- 수선비 예비비를 매입가의 최소 1~3% 별도 확보
건물매매에서 수익률 7%, 8%라는 말만 믿고 들어가면 위험합니다. 매도인이 제시한 임대 현황표는 광고지에 가깝게 봐야 합니다. 진짜 숫자는 임대차계약서, 전입 여부, 사업자등록, 월세 입금 내역, 현장 영업 상태를 같이 봐야 나옵니다.
권리관계는 등기부 한 장으로 끝나지 않습니다
경매든 일반 건물매매든 권리분석은 등기부등본에서 시작하지만 거기서 끝나면 안 됩니다. 건물은 임차인이 여럿인 경우가 많고, 상가임대차보호법이 걸리는지, 대항력과 우선변제권이 있는지, 배당받고 나가는 구조인지 따져야 합니다. 여기서 한 줄 놓치면 낙찰가가 싸도 실제 인수금이 생깁니다.
예전에 지인이 9억대 꼬마빌딩을 검토하면서 등기상 선순위 근저당만 보고 “깨끗하다”고 했습니다. 그런데 1층 음식점 임차인이 오래전부터 사업자등록을 하고 확정일자까지 받아둔 상태였습니다. 보증금 8천만 원 중 일부가 배당에서 빠질 가능성이 있었고, 임차인은 영업권 보상 얘기까지 꺼냈습니다. 법적으로 다 받아줘야 하는 건 아니어도 명도 협의가 길어지면 시간과 돈이 같이 묶입니다.
건물은 사람 문제도 큽니다. 주거용 세입자보다 상가 임차인은 생계가 걸려 있어 협상이 만만치 않습니다. 낙찰자가 법대로 한다고 해도 상대는 장사 접는 비용, 원상복구, 이사비, 권리금 손실을 이야기합니다. 그래서 입찰 전부터 명도 비용을 숫자로 넣어야 합니다. 저는 보수적으로 잡을 때 임차인 1곳당 최소 300만~1,000만 원 정도의 협의 비용을 따로 봅니다. 업종과 점유 상태에 따라 더 커질 수 있습니다.
현장조사에서 놓치기 쉬운 것들
건물매매를 책상에서만 검토하면 예쁜 숫자만 보입니다. 현장에 가면 숫자가 삐걱거리는 이유가 보입니다. 낮에 한 번, 밤에 한 번, 평일과 주말을 나눠서 가보면 건물의 성격이 꽤 드러납니다. 주변 유동인구가 실제로 있는지, 주차 민원이 생길 구조인지, 간판 노출이 되는지, 배달 오토바이가 드나들 수 있는지 같은 것들입니다.
특히 건축물대장은 꼭 봐야 합니다. 위반건축물 표시가 있는지, 주용도가 뭔지, 실제 사용과 맞는지 확인해야 합니다. 2종 근린생활시설로 되어 있는데 실제로 고시원처럼 쓰고 있다거나, 창고로 허가받은 곳을 사무실로 임대하고 있으면 나중에 행정처분이나 원상복구 문제가 생길 수 있습니다.
누수도 가볍게 보면 안 됩니다. 오래된 건물은 천장 얼룩만 보고 끝낼 일이 아닙니다. 옥상 방수층, 외벽 균열, 지하 배수펌프, 계단실 창틀 주변을 봐야 합니다. 비 오는 날 다시 가보면 더 좋습니다. 맑은 날에는 멀쩡해 보이던 건물이 비만 오면 지하에 물이 차는 경우도 봤습니다.
- 건축물대장과 실제 사용 상태 비교
- 위반건축물, 무단 증축, 용도변경 가능성 확인
- 도로 접면, 진출입, 주차 동선 직접 확인
- 옥상, 외벽, 지하, 계단실 누수 흔적 점검
- 주변 공실률과 임대료를 최소 중개업소 3곳 이상에서 확인
경락잔금대출만 믿고 들어가면 답답해집니다
건물은 대출이 생각보다 변수가 많습니다. 같은 10억짜리 물건이라도 아파트와 달리 건물은 금융기관마다 평가가 크게 갈립니다. 임대료가 안정적인지, 위치가 어떤지, 건물 노후도가 어떤지, 임차인 구성은 어떤지에 따라 대출 한도가 달라집니다. 경매 물건이면 낙찰가 기준으로 몇 퍼센트라는 말만 듣고 들어갔다가 잔금일 앞두고 한도가 줄어드는 경우도 있습니다.
저는 입찰 전 최소 2~3곳에는 미리 상담합니다. 담당자에게 사건번호, 감정평가서, 임대차 현황, 건축물대장, 등기부를 보내고 대략적인 가능 금액을 물어봅니다. 그래도 확정은 아닙니다. 낙찰 후 감정이나 내부 심사에서 달라질 수 있으니 자기자본 여유를 남겨야 합니다.
특히 금리가 높을 때는 레버리지가 수익을 키워주는 도구가 아니라 숨통을 조이는 비용이 됩니다. 월세 600만 원 받는 건물에서 이자 450만 원이 나가고, 공실 하나 생겨 월세가 400만 원으로 줄면 바로 적자입니다. 여기에 보수 공사까지 겹치면 버티는 사람과 급매로 던지는 사람이 갈립니다.
싸게 사는 것보다 안 망가지는 선택이 먼저입니다
제가 10년 넘게 입찰장을 다니며 느낀 건, 건물매매에서 가장 위험한 사람은 무조건 크게 먹으려는 사람이 아니라 계산을 대충 맞추는 사람입니다. 낙찰가 1억 싸게 받았다고 좋아했는데 명도와 수선에 1억 5천만 원이 들어가면 그건 싼 게 아닙니다. 공실이 길어지고 대출 이자가 올라가면 장부상 수익률은 아무 의미가 없습니다.
초보라면 처음부터 복잡한 건물에 들어갈 필요가 없습니다. 임차인 수가 적고, 위반건축물이 없고, 용도와 실제 사용이 맞고, 주변 임대 수요가 확인되는 물건부터 보는 게 낫습니다. 수익률이 조금 낮아 보여도 관리 가능한 물건이 오래 갑니다.
건물은 사는 순간부터 운영입니다. 입찰장에서 낙찰받는 건 시작일 뿐이고, 잔금, 명도, 수선, 임대, 세금, 대출 갱신까지 계속 판단해야 합니다. 저는 아직도 마음에 드는 물건일수록 더 의심합니다. 숫자가 너무 예쁘면 현장에 한 번 더 가고, 임대료가 좋아 보이면 주변 중개업소에 한 번 더 묻습니다. 건물매매는 욕심을 줄이는 사람이 의외로 오래 버팁니다.
