낡은 4층 건물매매 직접 검토해봤더니, 수익률보다 먼저 봐야 할 게 따로 있었습니다

얼마 전 성북구 쪽 4층짜리 근린생활시설 건물매매 물건을 같이 보러 간 적이 있습니다. 겉으로는 그럴듯했습니다. 1층은 카페, 2층은 미용실, 3층은 사무실, 4층은 주거로 쓰는 구조였고 매도가는 28억 원. 중개사는 월세가 1,150만 원 나온다고 했습니다. 숫자만 보면 초보 투자자 눈에는 꽤 좋아 보이죠. 그런데 현장에서 오래 굴러본 사람은 월세표보다 먼저 보는 게 있습니다. 등기, 건축물대장, 임대차, 불법 증축, 대출 가능 금액, 그리고 나중에 팔릴 자리인지입니다.

건물매매는 월세표만 믿으면 바로 흔들립니다

건물매매 상담을 하다 보면 제일 많이 듣는 말이 있습니다. “월세가 이 정도면 괜찮은 거 아닌가요?” 사실 월세는 중요합니다. 하지만 월세만 보고 들어가면 계산이 반쪽입니다. 제가 봤던 그 건물도 임대료 합계는 월 1,150만 원이었지만 실제 입금 내역을 보니 3층 사무실은 4개월째 연체 중이었습니다. 4층 주거 세입자는 보증금 5,000만 원에 월세 120만 원이라고 들었는데, 계약서에는 관리비 포함으로 적혀 있었습니다.

이런 차이가 작아 보여도 매입가가 20억, 30억으로 올라가면 손익이 크게 바뀝니다. 월세 1,150만 원이면 연 1억 3,800만 원입니다. 매매가 28억 기준 단순 수익률은 약 4.9%처럼 보입니다. 그런데 공실, 수선비, 재산세, 종합부동산세 가능성, 대출이자, 중개보수, 취득세까지 넣으면 체감 수익률은 확 내려갑니다.

• 월세는 계약서 금액이 아니라 실제 입금 내역으로 봐야 합니다.
• 관리비 포함 여부를 따로 확인해야 합니다.
• 연체 임차인은 명도 리스크까지 같이 계산해야 합니다.
• 공실 1개만 생겨도 1년 수익률이 달라집니다.

특히 건물매매는 아파트처럼 가격 비교가 깔끔하지 않습니다. 같은 도로에 있어도 코너인지, 진입로 폭이 몇 미터인지, 엘리베이터가 있는지, 주차장이 실제로 쓰이는지에 따라 매수층이 완전히 달라집니다.

제가 현장에서 먼저 보는 서류 5가지

건물은 현장 사진보다 서류가 먼저 말을 해줍니다. 저는 건물매매 물건을 볼 때 등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 임대차계약서, 지방세 납부 내역을 기본으로 봅니다. 경매 물건이면 여기에 매각물건명세서와 현황조사서, 감정평가서까지 붙습니다.

등기부는 돈의 흐름을 보여줍니다

등기부에 근저당이 여러 개 잡혀 있거나 가압류가 붙어 있으면 매도인이 급한 상황일 수 있습니다. 일반 매매라면 잔금일에 말소가 가능한지, 말소 자금 흐름이 되는지를 따져야 합니다. 경매라면 말소기준권리 앞뒤로 인수되는 권리가 있는지 봐야 하고요. 한 줄 놓치면 수천만 원이 아니라 억 단위로 물릴 수 있습니다.

건축물대장은 실제 사용과 맞춰봐야 합니다

건축물대장상 4층이 사무소인데 실제로 원룸처럼 쪼개져 있으면 문제가 됩니다. 불법 용도변경이나 무단 증축은 대출에서 걸리고, 나중에 매도할 때도 발목을 잡습니다. 예전에 제가 본 물건 중에는 옥탑을 방 2개로 만들어 월세를 받고 있던 건물이 있었습니다. 숫자는 좋아 보였지만 원상복구 명령 가능성이 있었고, 그 월세를 정상 수익으로 보면 안 되는 물건이었습니다.

대출은 된다고 듣는 것과 실제 승인 금액이 다릅니다

건물매매에서 경락잔금대출이든 일반 담보대출이든, 중개사가 말하는 “70%까지 됩니다”를 그대로 믿으면 곤란합니다. 은행은 매매가만 보는 게 아닙니다. 감정가, 임대 현황, 건물 상태, 차주 소득, 업종, 지역, 공실률을 같이 봅니다. 특히 근린생활시설 비중이 높은 건물은 주거용보다 대출 조건이 보수적으로 나오는 경우가 많습니다.

예를 들어 28억 원 건물을 산다고 가정해보겠습니다. 매수자는 70% 대출, 즉 19억 6,000만 원을 기대했습니다. 그런데 은행 감정이 25억으로 나오고, 담보인정비율이 60%로 잡히면 대출 가능액은 15억 원입니다. 갑자기 자기자본이 4억 6,000만 원 더 필요해집니다. 잔금일이 정해져 있다면 이건 단순한 불편이 아니라 계약금 날릴 수 있는 문제입니다.

• 매매계약 전 최소 2곳 이상 금융기관에 사전 상담을 받아야 합니다.
• 대출 가능액은 매매가 기준이 아니라 은행 감정 기준으로 봐야 합니다.
• 불법 증축, 위반건축물 표시는 대출 한도를 크게 깎을 수 있습니다.
• 금리 1% 차이는 장기 보유 수익률을 크게 흔듭니다.

솔직히 초보 투자자가 건물매매에서 제일 자주 당황하는 지점이 대출입니다. 물건이 좋아 보여서 계약부터 해놓고, 나중에 은행 문턱에서 계산이 틀어지는 경우가 적지 않습니다.

시세조사는 인근 실거래가만 보면 부족합니다

건물 시세는 단순 평당가로 자르기 어렵습니다. 토지 가격, 건물 노후도, 임대 구성, 도로 접면, 유동인구, 개발 가능성, 매수 수요가 섞여 있습니다. 저는 현장에 가면 최소한 반경 300m 안의 중개업소 3곳은 들릅니다. 그리고 “이 건물 얼마예요?”라고 바로 묻지 않습니다. 비슷한 건물이 최근에 팔렸는지, 안 팔리고 오래 버티는 물건은 얼마인지, 임차인이 잘 들어오는 업종은 뭔지부터 묻습니다.

전에 강서구에서 본 건물은 매도 희망가가 35억이었습니다. 주변 실거래만 보면 아주 터무니없는 가격은 아니었습니다. 그런데 현장 중개업소 두 곳에서 같은 말을 했습니다. “그 라인은 1층 공실이 오래 갑니다.” 이유는 간단했습니다. 지하철역에서 걸어오는 동선이 반대편 상권으로 흘렀고, 차량은 많지만 사람이 멈추는 자리가 아니었습니다. 지도만 보면 모릅니다. 현장에 30분 서 있어야 보입니다.

건물매매는 엑셀 계산도 필요하지만, 결국 사람이 임차하고 사람이 사는 자산입니다. 낮, 저녁, 평일, 주말 분위기가 다르면 임대 전략도 달라집니다. 저는 마음에 드는 물건일수록 일부러 시간을 바꿔 다시 갑니다.

초보라면 피하는 게 나은 건물 유형

수익률이 높게 보이는 건물일수록 이유를 먼저 의심해야 합니다. 세상에 이유 없는 고수익은 거의 없습니다. 특히 초보라면 위반건축물, 유치권 다툼이 있는 물건, 임차인 권리관계가 복잡한 건물, 지분매각, 맹지성 토지, 대수선이 필요한 노후 건물은 조심해야 합니다.

한 번은 후배가 18억짜리 건물을 가져왔습니다. 월세 수익률이 6% 가까이 나온다며 좋아했습니다. 그런데 1층 식당 배기시설이 인접 건물과 민원 분쟁 중이었고, 2층 학원은 보증금이 큰데 확정일자와 전입 관계가 복잡했습니다. 옥상 방수도 손봐야 했습니다. 겉으로는 수익률 6%였지만, 실제로는 민원 해결비, 수선비, 공실 가능성까지 떠안아야 하는 물건이었습니다.

• 위반건축물 표기가 있으면 원상복구 비용을 숫자로 잡아야 합니다.
• 보증금 큰 임차인이 있으면 권리관계와 대항력을 먼저 봐야 합니다.
• 노후 건물은 엘리베이터, 전기, 배관, 방수 비용을 따로 계산해야 합니다.
• 상권이 죽어가는 지역의 고수익률은 매도 난이도까지 봐야 합니다.

건물매매는 잘 사면 월세가 들어오는 든든한 자산이 될 수 있습니다. 하지만 잘못 사면 매달 이자와 민원, 수선비에 끌려다니는 일이 됩니다. 저는 아직도 마음에 드는 물건일수록 더 천천히 봅니다. 숫자가 좋아서가 아니라, 빠뜨린 리스크가 없는지 확인하는 시간이 결국 투자금을 지켜줬기 때문입니다.