상가건물매매 직접 검토해봤더니, 숫자보다 먼저 봐야 할 게 있었습니다

입찰장보다 상가 현장이 더 차갑게 느껴질 때가 있습니다

얼마 전 지인이 상가건물매매 물건 하나를 들고 왔습니다. 지하 1층, 지상 4층짜리 근린상가였고 매매가는 18억 5천만 원. 중개사는 월세가 920만 원 나온다고 했고, 표면 수익률만 보면 나쁘지 않아 보였습니다. 그런데 현장에 가보니 1층 점포 두 곳 중 한 곳은 간판만 켜져 있고 손님이 거의 없었습니다. 3층 학원은 임대차계약서상 보증금이 5천만 원인데, 실제로는 월세를 두 달 밀린 상태였고요.

상가건물매매는 숫자로 시작하지만, 숫자만 믿으면 크게 다칩니다. 경매에서도 감정가와 최저가만 보고 들어가면 위험하듯이, 일반 매매에서도 임대료 표와 수익률 계산표만 보고 계약하면 나중에 잔금 치를 때부터 속이 타기 시작합니다. 저는 상가를 볼 때 항상 세 가지를 먼저 확인합니다. 임차인이 버틸 수 있는 자리인지, 현재 월세가 시세인지, 그리고 내가 이 건물을 다시 팔 때 받아줄 사람이 있는지입니다.

월세 900만 원보다 중요한 건 실제로 들어오는 돈입니다

상가건물매매 상담을 하다 보면 가장 많이 듣는 말이 있습니다. “월세가 얼마 나오는데요?” 사실 월세 총액은 첫 번째 질문일 뿐입니다. 더 중요한 건 그 월세가 꾸준히 들어오느냐입니다. 예를 들어 보겠습니다. 매매가 20억 원, 보증금 2억 원, 월세 850만 원짜리 상가가 있다고 칩시다. 단순 계산하면 연 임대료 1억 200만 원이고, 보증금을 뺀 실투자금 기준 수익률은 꽤 괜찮아 보입니다.

그런데 여기서 관리비 체납, 공실 가능성, 수선비, 대출이자, 재산세, 종합소득세를 빼면 그림이 달라집니다. 특히 요즘처럼 금리가 낮지 않은 구간에서는 대출 10억 원만 받아도 이자 부담이 만만치 않습니다. 연 4.8%로 계산하면 이자만 4천8백만 원입니다. 월세 850만 원 받아도 세전으로 남는 돈이 생각보다 얇아집니다. 여기에 엘리베이터 고장, 옥상 방수, 외벽 보수 한 번 터지면 몇백만 원은 금방 나갑니다.

저는 매도인이 제시한 임대료표를 그대로 믿지 않습니다. 통장 입금 내역 12개월치, 임대차계약서 원본, 사업자등록 상태, 관리비 납부 내역을 같이 봅니다. 월세가 계약서에는 200만 원인데 실제 입금은 160만 원으로 찍히는 경우도 있었습니다. 이유를 물어보면 “코로나 때부터 좀 깎아줬다”, “사장님이 오래 있어서 봐줬다”는 말이 나옵니다. 문제는 매수자는 그 사정을 떠안고 들어간다는 겁니다.

상권은 지도보다 발로 봐야 정확합니다

상가건물매매에서 상권 분석은 네이버 지도만으로 끝나지 않습니다. 지도에는 역세권처럼 보여도 실제 보행 동선은 반대편 출구로 몰리는 경우가 많습니다. 대로변 건물인데도 횡단보도가 멀어 사람이 안 붙는 자리도 있습니다. 제가 예전에 봤던 물건은 지하철역에서 직선거리 180미터였습니다. 숫자만 보면 역세권입니다. 그런데 역 출구에서 나오면 사람들이 자연스럽게 오른쪽 골목 먹자상권으로 빠졌고, 해당 건물 쪽은 차도 폭이 넓어 접근성이 떨어졌습니다.

현장에서는 최소 세 번은 봅니다. 평일 점심, 평일 저녁, 주말 오후. 상가는 시간대마다 얼굴이 완전히 다릅니다. 점심 장사만 되는 곳인지, 저녁 유동이 있는지, 주말에 죽는 상권인지 직접 봐야 합니다. 특히 2층 이상 임차인은 업종을 봐야 합니다. 병원, 학원, 필라테스, 사무실은 버티는 힘이 다릅니다. 반대로 유행성 업종만 가득한 건물은 임대료가 높아 보여도 회전이 빠를 수 있습니다.

• 1층 임차인의 매출 체감과 영업 지속 가능성
• 2층 이상 공실 발생 시 대체 업종이 들어올 수 있는지
• 주변 신축 상가 공급 예정 여부
• 건물 전면 노출, 주차, 엘리베이터 상태
• 임대료가 주변 시세보다 과하게 높게 잡힌 것은 아닌지

상가건물매매에서 제일 무서운 건 공실입니다. 아파트는 시세가 어느 정도 보이고, 전세나 월세 수요도 비교적 넓습니다. 그런데 상가는 한 번 비면 6개월, 1년씩 비는 일이 흔합니다. 공실 기간에도 대출이자와 세금은 멈추지 않습니다. 그래서 저는 “지금 임차인이 좋다”보다 “나갔을 때 다음 임차인을 구할 수 있나”를 더 세게 봅니다.

권리관계는 등기부만 보면 부족합니다

경매를 오래 하다 보니 일반 매매에서도 권리관계를 꽤 집요하게 봅니다. 상가건물매매는 등기부등본상 근저당, 가압류, 압류만 확인하면 끝이라고 생각하는 분들이 있습니다. 그런데 임차인 권리, 불법 증축, 용도 위반, 주차장 문제까지 같이 봐야 합니다. 특히 상가건물 임대차는 환산보증금, 대항력, 우선변제권, 계약갱신 요구권 같은 부분이 얽히면 생각보다 복잡해집니다.

예전에 한 상가주택 매매 건에서 1층 점포가 실제로는 창고 일부를 영업장처럼 쓰고 있었습니다. 건축물대장에는 주차장으로 잡힌 공간이었고요. 매수자는 인테리어가 잘 되어 있다고 좋아했지만, 나중에 민원이 들어가면 원상복구 비용이 나올 수 있는 구조였습니다. 이런 건 매매계약서에 특약으로 책임 범위를 분명히 써야 합니다. 말로 “괜찮다”는 건 잔금 이후에 힘이 약합니다.

제가 계약 전 꼭 보는 서류들

• 등기부등본 갑구, 을구 전체 변동 내역
• 건축물대장과 실제 사용 현황 비교
• 토지이용계획확인원, 용도지역, 도로 접면
• 임대차계약서 원본과 보증금 입금 증빙
• 월세 입금 통장 내역 최소 6개월, 가능하면 12개월
• 관리비 체납, 전기료, 수도료, 승강기 점검 내역

이 과정이 귀찮아 보일 수 있습니다. 그런데 상가건물매매는 한 번 계약금 넣으면 물러서기 어렵습니다. 20억짜리 건물에서 계약금 10%면 2억 원입니다. “조금 더 알아보고 계약할걸”이라는 말이 너무 비싸게 돌아오는 시장입니다.

대출 가능액보다 상환 능력을 먼저 계산해야 합니다

상가건물매매를 검토할 때 은행에서 얼마까지 대출이 나오느냐만 묻는 분들이 많습니다. 물론 중요합니다. 하지만 더 중요한 건 그 대출을 버틸 수 있느냐입니다. 상가는 주택보다 대출 조건이 보수적으로 잡히는 경우가 많고, 임대수익, 감정가, 차주의 소득, 임차인 구성에 따라 한도가 달라집니다. 감정가가 매매가보다 낮게 나오면 잔금 계획이 바로 흔들립니다.

예를 들어 매매가 15억 원짜리 상가를 보증금 1억 5천만 원, 대출 8억 원, 자기자본 5억 5천만 원으로 산다고 가정해 보겠습니다. 월세가 600만 원이면 얼핏 괜찮아 보입니다. 그런데 대출금리가 연 5%면 월 이자가 약 333만 원입니다. 재산세, 보험료, 수선비, 공실 충당금을 잡으면 실제 현금흐름은 훨씬 줄어듭니다. 공실 하나만 생겨도 월세 600만 원이 400만 원으로 내려앉을 수 있습니다.

저는 보수적으로 계산합니다. 현재 월세의 80%만 들어온다고 보고, 금리는 지금보다 1%포인트 높게 잡습니다. 수선비도 매년 임대료의 일정 비율로 빼놓습니다. 이렇게 계산해도 버티면 검토할 만합니다. 이렇게 계산했더니 수익이 거의 안 남는다면 그건 투자가 아니라 시세 상승에 기대는 매수에 가깝습니다. 상가에서 시세 상승만 믿고 들어가는 건 생각보다 피곤한 선택입니다.

싼 상가보다 오래 버틸 수 있는 상가가 낫습니다

초보 투자자일수록 매매가가 싸 보이는 상가에 끌립니다. 공실이 있는데 가격이 낮다, 경매로 나오면 더 싸게 받을 수 있다, 주변 개발 호재가 있다는 식입니다. 저도 예전에는 그런 물건을 오래 들여다봤습니다. 그런데 현장에서 겪어보니 싸게 사는 것보다 팔 수 있는 물건을 사는 게 더 중요했습니다. 싸게 샀는데 임차인이 안 들어오고, 대출이자는 계속 나가고, 매수 문의도 없으면 그때부터는 숫자가 아니라 체력 싸움입니다.

상가건물매매는 아파트처럼 단순 비교가 어렵습니다. 같은 도로에 붙어 있어도 코너인지 아닌지, 주차가 되는지, 엘리베이터가 있는지, 임차인 업종이 무엇인지에 따라 가격이 크게 달라집니다. 그래서 저는 수익률 1% 더 높은 물건보다 임차인 교체가 쉬운 물건을 선호합니다. 건물이 조금 비싸 보여도 입지가 단단하고, 임대료가 주변 시세와 맞고, 관리 상태가 좋은 건물이 오래 갑니다.

상가를 사는 건 월세 통장을 사는 일이기도 하지만, 동시에 문제를 떠안는 일이기도 합니다. 좋은 임차인은 자산이 되고, 안 맞는 임차인은 매달 스트레스가 됩니다. 건물 외벽의 작은 균열, 옥상 배수구 하나, 계단 조명 하나도 결국 소유자의 일입니다. 그래서 상가건물매매를 볼 때는 수익률표를 들고 흥분하기보다, 내가 이 건물을 5년 동안 관리하는 장면을 먼저 떠올립니다. 그 장면이 감당 가능하면 그때 가격 협상을 시작해도 늦지 않습니다.