영도 청학동 빌라 경매, 2회 유찰 1.17억

한줄 요약

영도 청학동의 빌라가 두 번 유찰된 후 51% 할인된 가격으로 경매에 나와 주목됩니다.

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경매물건 주소 보기 부산광역시 영도구 태종로384번길 17-14, 2층201호 (청학동,청학동아진펠리스)

부산 영도구 청학동에 위치한 이 빌라는 청학동아진펠리스의 2층에 위치하고 있습니다. 주변은 주거지역으로, 조용한 환경을 자랑하지만, 솔직히 말하면 교통이 다소 불편할 수 있습니다. 대중교통보다는 자차가 필수적일 수 있는 지역이에요.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 4,000만 원이지만, 두 번의 유찰로 인해 최저입찰가는 1억 1,760만 원까지 내려왔습니다. 이는 감정가 대비 51% 할인된 가격입니다. 인근 빌라의 실거래가가 평균 1.8억 정도임을 고려하면, 확실히 매력적인 가격이죠. 내 경험상, 이런 가격대에서는 경쟁이 치열할 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 9월 4일 설정된 근저당입니다. 대부분의 경우, 근저당은 낙찰 후 말소되기 때문에 큰 문제가 되지 않습니다. 다만, 임차인 현황이 등기부 및 현황조사서에 명확히 드러나지 않았기 때문에, 이 부분은 반드시 확인이 필요합니다. 임차인의 전입일과 확정일자를 확인해 대항력이 있는지 살펴봐야 합니다. 유치권이나 법정지상권은 현재로서는 가능성이 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 지역의 인프라 개발은 조금 더딘 편입니다. 다만, 부산 전체의 발전 방향을 보면 중장기적인 가치 상승을 기대할 수 있어요. 예상 수익률은 월세 전환시 연 5% 정도로, 나쁘지 않은 수준입니다. 하지만, 명도 과정에서의 난이도는 점유자 현황에 따라 변동될 수 있으니 주의가 필요합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 예상 경쟁률은 5대 1 정도로 보입니다. 유찰이 두 번이나 됐으니, 많은 사람들이 관심을 가질 가능성이 높아요. 권장 입찰가는 1억 2,348만원 전후로 잡고, 취등록세 약 568만 원을 고려해 총 투자금은 약 1억 2,916만 원으로 예상됩니다. 다만, 물건의 상태와 임차인의 대항력 여부를 신중히 검토해야 안전한 투자가 될 것입니다.