연제구 과정로 상가 경매, 3회 유찰 1.1억

한줄 요약

연산10구역 재개발 예정지에 위치한 상가로, 3회 유찰로 매력적인 가격이지만, 권리관계와 재개발 진행 상황을 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

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경매물건 주소 보기 부산광역시 연제구 과정로191번가길 45, 1층103호

이 물건은 부산광역시 연제구 과정로191번가길 45에 위치한 1층 상가입니다. 면적이 0.0㎡로 표기되어 있어 정확한 면적 확인이 필요합니다. 현재 예인창호라는 상호로 일용품점이 운영 중이며, 103호와 105호가 함께 사용되고 있습니다. 위치상 연산10구역 재개발사업 정비구역에 속해 있어 향후 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 6,600만원이었으나 3회 유찰로 현재 최저입찰가는 1억 1,620만원입니다. 감정가의 70% 수준으로 30% 할인된 가격입니다. 인근 시세와 비교하여 구체적인 할인율을 확인하는 것이 필요하며, 예상 낙찰가는 약 1억 2,201만원 전후로 추정됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 11월 10일 설정된 근저당권입니다. 등기부와 현황조사서를 통해 임차인 현황을 확인해야 하며, 임차인의 대항력 여부가 중요한 변수입니다. 또한, 재개발 정비구역에 위치한 만큼, 조합원으로서의 권리나 청산대상 여부를 반드시 확인해야 합니다. 연산10구역재개발정비사업조합 측의 회신서 및 진행 상황을 문의하는 것이 필수적입니다.

투자 관점에서 보면

재개발 예정지라는 점은 큰 호재입니다. 2027년 6월경 사업시행 인가가 예정되어 있어, 중장기적으로 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다. 그러나, 재개발로 인한 권리 변동 및 조합원 권리 확인이 필요하며, 명도 관련 리스크도 고려해야 합니다. 예상 수익률은 재개발 후 가치 상승을 고려하면 긍정적일 수 있으나, 초기 명도 비용 및 리스크를 감안해야 합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 3회 유찰로 경쟁이 적을 가능성이 높습니다. 권장 입찰가는 1억 2,200만원 정도로 설정하고, 취등록세 약 561만원을 포함한 총 투자금을 계산해야 합니다. 입찰 전 반드시 조합과의 소통을 통해 권리 관계를 명확히 하고, 재개발 이후의 계획을 구체적으로 파악하는 것이 중요합니다. 만약 명도 난이도가 높다면, 인도명령 가능 여부를 철저히 검토해야 할 것입니다.