강남빌딩매매 물건을 직접 따라가 봤더니, 숫자보다 먼저 보이는 것들
얼마 전 강남 빌딩 물건지를 보고 왔습니다
얼마 전 강남 쪽 꼬마빌딩 매매 물건을 하나 따라가 봤습니다. 중개사무소에서 받은 자료만 보면 그럴듯했습니다. 역에서 걸어서 6분, 대로변에서 한 블록 안쪽, 임대는 거의 맞춰져 있고 월세도 안정적이라고 적혀 있었죠. 그런데 현장에 가보니 종이에서 안 보이던 게 바로 보였습니다. 1층 점포 앞 유동 인구가 생각보다 약했고, 옆 건물 공실이 길게 붙어 있었습니다.
강남빌딩매매는 이름만 들어도 좋아 보입니다. 강남이라는 단어가 주는 힘이 있거든요. 근데 저는 경매든 일반매매든 강남 물건일수록 더 차갑게 봅니다. 이미 가격에 기대감이 많이 들어가 있는 경우가 많아서, 조금만 숫자를 잘못 잡아도 수익률이 바로 무너집니다.
초보 투자자들이 제일 많이 하는 말이 있습니다. “강남은 결국 오른다면서요?” 맞는 말처럼 들리지만, 그 말 하나로 50억짜리 건물을 사면 안 됩니다. 강남도 위치 차이가 크고, 도로 폭, 용도지역, 임차인 구성, 건물 노후도에 따라 완전히 다른 물건이 됩니다.
강남 빌딩은 수익률보다 가격 방어력을 먼저 봅니다
예를 들어 매매가 60억 원짜리 건물이 있다고 해보겠습니다. 보증금 3억 원, 월세 1,800만 원이면 겉으로는 괜찮아 보입니다. 단순 계산으로 연 임대료가 2억 1,600만 원이니 표면 수익률은 3.6% 정도입니다. 그런데 여기서 관리비 미수, 공실 가능성, 수선비, 재산세, 종합부동산세, 대출이자를 빼면 실제 손에 남는 숫자는 확 줄어듭니다.
강남빌딩매매에서 수익률 3%대 물건은 흔하게 봅니다. 입지가 아주 좋으면 2%대도 거래됩니다. 문제는 내가 그 낮은 수익률을 감당할 이유가 있느냐입니다. 단순히 월세 받으려고 사는 건지, 리모델링해서 임대료를 올릴 건지, 향후 신축이나 용도 변경 가능성을 보는 건지 목적이 분명해야 합니다.
- 현재 임대료가 주변 시세보다 낮은지
- 공실이 생겼을 때 다시 맞출 수 있는 상권인지
- 대출금리가 올라가도 버틸 현금흐름인지
- 건물 수선비가 단기간에 크게 들어갈 구조인지
- 토지 가치와 건물 가치 중 어디에 돈을 주고 사는지
저는 빌딩을 볼 때 임대료 표를 먼저 믿지 않습니다. 임대차계약서, 전입 여부, 사업자 상태, 실제 영업 여부를 같이 봅니다. 임차인이 있다고 되어 있는데 막상 가보면 영업을 거의 안 하는 곳도 있습니다. 그런 경우는 계약서상 월세가 살아 있어도 다음 임차인을 구할 때 숫자가 달라질 수 있습니다.
현장에서는 도로 폭과 출입 동선이 생각보다 큽니다
강남이라고 다 같은 강남이 아닙니다. 테헤란로 가까운 건물과 이면 깊숙이 들어간 건물은 성격이 다릅니다. 같은 역세권이어도 횡단보도를 한 번 더 건너야 하는지, 언덕이 있는지, 주차 진입이 가능한지에 따라 임차인 선호도가 갈립니다.
예전에 본 물건 중에 지하 1층, 지상 5층짜리 건물이 있었습니다. 서류상으로는 연면적도 괜찮고 임대도 맞춰져 있었습니다. 그런데 막상 현장에 가보니 차량 진입이 불편했습니다. 건물 앞 도로가 좁고, 배달 차량이 잠깐 서기도 애매했습니다. 이런 건 음식점, 병원, 학원, 사무실 임차인을 받을 때 전부 영향을 줍니다.
특히 강남빌딩매매에서는 1층 임대료가 전체 수익률을 좌우하는 경우가 많습니다. 1층이 죽으면 건물 분위기가 같이 죽습니다. 반대로 1층에 안정적인 업종이 들어와 있으면 위층 임대도 조금 수월해집니다. 그래서 저는 현장에 가면 10분만 보고 나오지 않습니다. 평일 점심, 저녁, 가능하면 주말까지 분위기를 다르게 봅니다.
권리관계는 일반매매라고 대충 보면 안 됩니다
경매 물건만 권리분석이 필요한 게 아닙니다. 일반 강남빌딩매매도 등기부, 건축물대장, 토지이용계획, 임대차 관계를 다 봐야 합니다. 매매계약서 쓰기 전에 근저당권, 가압류, 지상권, 임차권, 위반건축물 여부를 확인해야 합니다.
특히 위반건축물은 조심해야 합니다. 옥상 증축, 주차장 불법 전용, 무단 용도변경이 있으면 나중에 이행강제금이 나올 수 있고, 대출이나 리모델링 과정에서 발목을 잡습니다. 매도인은 “예전부터 그렇게 썼다”고 말할 수 있습니다. 하지만 매수 후 책임은 결국 새 주인이 떠안는 경우가 많습니다.
임대차도 마찬가지입니다. 보증금 총액이 얼마인지, 월세가 실제로 입금되고 있는지, 계약갱신 요구권이나 특약이 어떻게 되어 있는지 봐야 합니다. 어떤 건물은 임차인 보증금이 커서 매수 자금 부담은 줄어 보이지만, 나중에 퇴거가 몰리면 보증금 반환 압박이 한꺼번에 올 수 있습니다.
대출이 많이 나오면 좋은 물건이라는 착각
강남 빌딩은 담보가치가 높게 평가되는 경우가 있어 대출 상담을 받으면 생각보다 큰 금액이 가능하다는 말을 듣기도 합니다. 그런데 대출이 많이 나온다는 말과 내가 버틸 수 있다는 말은 다릅니다. 금리 1% 차이만 나도 수십억 대출에서는 월 이자 부담이 크게 달라집니다.
예를 들어 35억 원을 빌렸다고 가정해보겠습니다. 연 4.5%면 1년 이자가 1억 5,750만 원입니다. 월로 나누면 약 1,312만 원입니다. 월세가 1,800만 원 들어와도 세금, 관리, 공실, 수선비를 빼면 여유가 크지 않습니다. 공실이 한 층만 생겨도 바로 불편해집니다.
그래서 저는 강남빌딩매매를 검토할 때 대출 가능액보다 최악의 1년을 먼저 계산합니다. 공실률 20%, 금리 상승, 예상 수선비, 취득세와 중개보수까지 넣고도 버틸 수 있는지 보는 겁니다. 이 계산에서 숨이 막히면 그 물건은 가격이 맞지 않거나 내 체급에 맞지 않는 물건일 가능성이 큽니다.
초보라면 강남이라는 이름보다 빠져나올 길을 봐야 합니다
강남 빌딩은 좋은 자산이 될 수 있습니다. 다만 좋은 자산도 비싸게 사면 시간이 오래 걸립니다. 특히 초보 투자자는 “나중에 누군가는 사주겠지”라는 생각으로 들어가면 위험합니다. 매수할 때부터 되팔 사람의 눈으로 봐야 합니다.
제가 현장에서 보는 괜찮은 물건은 대체로 설명이 단순합니다. 위치가 납득되고, 임대료가 과장되지 않았고, 수선 리스크가 보이며, 대출을 써도 현금흐름이 크게 흔들리지 않습니다. 반대로 위험한 물건은 설명이 길어집니다. 개발 가능성, 주변 호재, 미래 가치만 계속 나오고 현재 숫자가 약합니다.
강남빌딩매매를 검토한다면 매매가부터 보지 말고 임대차, 현장, 권리관계, 대출 구조를 순서대로 보세요. 그리고 마지막에는 스스로에게 물어봐야 합니다. 이 건물을 내가 3년 동안 안 팔고 들고 있어도 버틸 수 있는지. 저는 그 질문에 답이 안 나오면 아무리 강남이라도 한 발 물러납니다. 돈을 버는 것보다 먼저, 크게 다치지 않는 게 이 시장에서 오래 남는 방법이라고 봅니다.
