영천 삼창리 부동산 경매, 5회 유찰 2,895만

한줄 요약

5회 유찰로 가격은 매력적이지만, 분묘와 농지법 문제가 걸립니다.

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경매물건 주소 보기 경상북도 영천시 화남면 삼창리 952-2

경상북도 영천시 화남면 삼창리에 위치한 이 부동산은 면적 1,552㎡, 약 469.5평에 달하는 대지입니다. 지목은 '전'이지만, 현재 과수원으로 활용되고 있는 상태입니다. 주위는 전형적인 농촌 지역으로, 교통 접근성은 차량을 이용해야 하는 점을 고려해야 합니다. 주변 환경은 조용하고 자연 친화적이라 장기 투자에는 적합할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가가 1억 7,227만원인 이 물건은 현재 5회 유찰되어 최저입찰가가 2,895만원까지 떨어졌습니다. 이는 감정가의 16%에 불과하며, 84% 할인된 가격입니다. 인근 시세와 비교해도 상당한 할인율을 자랑하지만, 유찰된 이유를 깊이 있게 살펴볼 필요가 있습니다. 예상 낙찰가는 약 3,040만원 전후가 될 것으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

2005년 5월 17일 설정된 근저당권이 말소기준권리입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서 확인이 필요합니다. 특이사항으로는 분묘가 소재하고 있어 명도 과정에서 복잡한 상황이 발생할 수 있습니다. 또한, 농지법에 따라 농지취득자격증명을 제출하지 않을 시 매수보증금을 반환받지 못하니 주의해야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보이지만, 분묘로 인한 법적 다툼 가능성을 염두에 두어야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 수익률보다는 리스크 관리가 더 중요한 요소입니다. 분묘 문제와 농지법 문제로 인해 명도 및 소유권 취득에 어려움이 있을 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 장기적으로 지가 상승을 기대할 수 있는 지역이라면 고려해볼 만합니다. 특히, 과수원 활용이 가능한 점은 소득을 창출할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 분묘와 농지취득자격증명 문제로 인해 입찰자들이 꺼려할 가능성이 높습니다. 내 경험상, 권장 입찰가는 3,000만원 선에서 설정할 것 같습니다. 취등록세는 약 139만원이 예상되며, 총 투자금은 3,139만원 정도로 생각됩니다. 적절한 법적 자문을 통해 분묘 문제를 해결할 수 있는 방안을 마련한 후 입찰하는 것이 바람직합니다.